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Anno 8
Numero 25

Direttore responsabile
Antonia Geninazza

Registrazione Tribunale di Roma n° 542/98 del 18.11.1998

Arcobaleno è una testata regolarmente registrata, ne è vietata la riproduzione, anche se parziale, senza preventiva autorizzazione.

ARCHIVIO

RISPOSTE… NEL CONDOMINIO

Maria Maddalena Regno

Vorrei apportare una modifica esterna ad un appartamento sito al secondo piano di cui sono proprietario: vorrei fare un balcone al posto di una finestra, già esistente. Ho bisogno del consenso degli altri condomini? FERRUCCIO
Il permesso dei condomini è solo la punta dell'iceberg: non creda sia così facile fare quello che dice lei, perché lei, costruendo dal nulla un balcone, verrebbe a modificare una facciata e, questo, richiede l'autorizzazione edilizia; infatti, la normativa urbanistica, nel suo come in altri casi, richiede questa autorizzazione nel momento in cui con date opere si vengano a modificare le volumetrie degli stabili. Poi deve stare attento che l'opera non danneggi la stabilità dell'intero edificio e, quindi, nel momento in cui decide veramente di procedere, interpelli un ingegnere o un architetto che verifichi la reale fattibilità del balcone. Comunque, anche i condomini devono essere d'accordo, perché a loro viene cambiata la visione dell'edificio.

Sottopongo una situazione che si è creata nel condominio in cui abito e chiedo consiglio. Per 25 anni il cortile interno del condominio, area di transito per accedere ai box, è stata utilizzata come parcheggio. L'utilizzo è nato spontaneo, senza nessuna regolamentazione scritta. Circa un paio di mesi fa, nel corso di una assemblea, ho evidenziato che il parcheggio delle auto nel cortile doveva terminare per due motivi:
-il cortile è definito nel regolamento condominiale come una parte comune e non come area destinata al parcheggio;
-il cortile non può soddisfare equamente le esigenze di parcheggio, poiché gli appartamenti sono 12 e le macchine parcheggiabili senza intralcio sono solo 6.
Al termine della riunione non hanno più parcheggiato le auto nel cortile 10 condomini, mentre due continuano a farlo, nonostante un incontro consiliare, una riunione straordinaria e lettere da parte dell'amministratore. Preciso che nel regolamento non vi è alcun articolo che destini il cortile a parcheggio e non sono mai esistite aree delimitate da strisce per eventuali posti auto. Ogni appartamento ha un box a disposizione. Tutti e 12 gli inquilini sono anche proprietari.
Secondo la magistratura un cortile, interno che sia, non destinato abitualmente a parcheggio, serve a dare luce e aria agli appartamenti. Così nel momento in cui si vogliano parcheggiare le auto bisogna indire una riunione in cui si voti in tal senso, in quanto si parla di una innovazione nel condominio, che deve essere approvata con la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2\3 dei millesimi di voti favorevoli. Per il fatto che non sono parcheggiabili tutte le macchine nel cortile contemporaneamente, sarà necessario stabilire turni con un regolamento ad hoc, in modo da garantire a tutti l'utilizzo di un posto auto per un uguale periodo di tempo. Ma, essendoci 12 box e 12 appartamenti: in quel condominio avete tutti più di una macchina? Non per farvi i conti in tasca, però in questo caso, tutti dovreste mettere sicuramente una delle auto (e nel caso che questo sia grande anche l'altra) nel vostro box e decidere per quelle che rimangono fuori. 

Con tanti sacrifici sono riuscito a comprare una villetta a schiera. Esiste un regolamento anche per queste situazioni?
Per le villette a schiera vanno seguite solo le regole del buon vicinato, sperando che tutti siano educati.

Vorrei sapere gli orari in cui è possibile fare lavori di ristrutturazione in un condominio.
Si deve aver riguardo alle regole del buon vicinato e della quiete pubblica, che prevedono degli orari, non rigidi, ma riportati alla normale attività lavorativa. Quindi se incominciano a lavorare alle 6 del mattino e alle 14 trapanano... ci si può certamente lamentare. Magari non minacciando denunce. Insomma, dovrebbe fare la media: hanno disturbato poco oggi, magari un po' più domani ma meno l'altro ieri…ha la mia comprensione, ma non è una situazione facile e chi fa lavori, tende a fare orecchie da mercante.

Ho un problema con l'inquilino del piano di sopra. Lui sostiene di poter sbattere tappeti, innaffiare vasi, ecc. facendo cadere tutto di sotto, perché esiste un orario della giornata che gli consente tutto ciò. E' veramente così?
Assolutamente NO! Il suo vicino è un incivile! Esiste una legge, quella della quiete pubblica, che permette di provocare rumori molesti nell'arco della giornata, basta che siano tollerabili e non esagerati; ma una legge che permetta di imbrattare la proprietà altrui, anche comune che sia, non esiste. Anzi. Sempre la legge sulla quiete pubblica considera moleste anche le immissioni di gas e le immondizie di vario genere. Finché succedono una tantum sono considerate normali, però se si verificano con regolarità, la pazienza viene messa a dura prova. Quindi può provare con le buone a farlo smettere (anche se penso che ci abbia già provato); quindi potrebbe ricorrere all'autorità giudiziaria in modo che venga adottato un provvedimento che imponga la cessazione dell'attività di disturbo. Tenga conto, però, che la stessa legge mette un limite alla normale tollerabilità: non si deve trattare di pignoleria pura e semplice. In caso di denuncia, le conviene conservare "reperti"! 

Buongiorno, chiedo un Vostro prezioso consiglio e un Vostro parere su quanto segue:  può un amministratore dietro segnalazione di un singolo condomino sul presunto stato di pericolo del suo balcone intervenire DUE MESI DOPO tale segnalazione ed eseguire lavori sui frontalini di non solo quel singolo balcone ma anche SU TUTTI quelli del condominio (che secondo una persona esperta risultavano sani) e SENZA ALCUN MINIMO PREAVVISO che permettesse di mettere al riparo panni e quant'altro presente sui balconi? Per la certificazione ai fini della detrazione del 36% penso che possa chiedere un compenso ma tale compenso (per le 4 fotocopie dei versamenti effettuati più le sue due righe 26 Euro!) non DEVE ESSERE APPROVATO comunque dall'assemblea? Grazie in anticipo ANTONIO
Se dovesse cadere un frontalino, la responsabilità dei danni sarebbe del condominio. Quindi se ci fosse stata l’urgenza, poteva anche far eseguire i lavori (dando comunque la possibilità di sistemare i panni e quant’altro). Senza l’urgenza… c’era bisogno dell’approvazione assembleare, ha ragione. 

Quesito: in un condominio con 28 unità immobiliari, nel cortile comune si possono realizzare solo 8 posti auto. Come possiamo considerare questi 8 posti? Vittoria
Stilate un calendario mensile con i turni per tutti i condomini: a chi tocca non si ingrugna! 

Salve, avrei un quesito da porre: sono stato in affitto dal Febbraio 2001 ad ottobre 2002 in un alloggio, il cui contratto prevedeva l'aumento del canone di affitto, secondo i parametri ISTAT. La padrona dell'alloggio mi aveva comunque assicurato verbalmente che non ci sarebbero stati aumenti ed in effetti, dopo il primo anno e per i 9 mesi sino a cui non me ne sono andato, aumenti non ne ho avuti. Ora a distanza di due anni, il figlio della proprietaria mi chiede i soldi corrispondenti all'aumento e mai riscossi + gli interessi, appellandosi al fatto che sul contratto era scritto. Può farlo legalmente? Ma eventualmente, non era cura sua comunicarmi ed esigere l'aumento? Grazie, saluti ALESSANDRO
Beh, si sa che gli aumenti ISTAT sono annuali e che ci sono. Quindi quelli è giusto che vengano richiesti, ma gli interessi assolutamente no, perché l’errore è stato della signora. 

Ho un quesito da sottoporre. Ho un problema con il condomino del piano a me sovrastante (io abito al terzo) il quale tutte le notti si alza alle quattro del mattino, svegliandomi, e va in cucina a fare dei lavori di assemblaggio creando dei rumori che, se fatti di giorno, non darebbero alcun fastidio, ma di notte, come lei ben sa, tutto viene più amplificato.  Più volte richiamato mi risponde che non è lui ma la vicina che lava i piatti (una donna anziana che da anni vive là e che non ho mai sentito) loro ci sono da giugno e la signora da trenta anni e poi non sono rumori di piatti.  Ma come farebbe a sentire la signora se in cucina non ci fosse anche lui? Più volte sono andata su a quell'ora per suonare ed ho visto la luce accesa provenire da sotto la porta. Quindi lui c'è. Il fatto è che ha un doppio lavoro per arrotondare e non vuole farne a meno. Credo abbia già capito e le domando: come posso difendermi anche rivolgendomi all'amministratore, se può risolvere la cosa, visto che non riesco più a dormire? Ringraziando ed in attesa di risposta porgo distinti saluti. CARMEN
Il fatto che il signore abbia un doppio lavoro non è sindacabile, ma il fatto che provochi rumori fastidiosi si. Gli faccia scrivere dall’amministratore del condominio e anche lei gli dica chiaramente che se dovesse continuare si rivolgerà alle autorità. 

Dopo essermi messa alla ricerca di consulenza riguardo ad un annoso problema che riguarda il mio giardino ho trovato il suo sito tra i vari elencati dal motore di ricerca e ho deciso di chiedere il suo parere poiché sono veramente stufa di essere continuamente oggetto di minacce di alcuni condomini che abitano ai piani superiori pertanto le espongo il mio problema. Sono proprietaria da 30 anni di un appartamento al piano rialzato dotato di un giardino nel quale da almeno 25 anni è stato collocato un pergolato di rose un tavolo da giardino ed alcuni vasi con piante ornamentali, da circa 15 anni abbiamo collocato un forno mobile da giardino il cui comignolo distava all'inizio dalle finestre dei condomini suddetti circa mt 3,50 e che è stato fino allo scorso anno usato regolarmente. L'anno scorso ci è stata fatta giungere da parte dell'amministratore una diffida ad usare il forno poiché il fumo infastidiva i signori già citati o a compiere lavori di modifica onde evitare il fastidio (NB i signori hanno sempre abitato nello stesso appartamento in tutti questi 30 anni). Per ottemperare alla diffida ho subito sospeso l'uso del forno e mi sono adoperata per le modifiche richieste portando il comignolo a dieci metri di distanza dalle loro finestre e dotandolo di un vortice per la dispersione del fumo ( che comunque è quello che sprigiona una cassettina di legno della frutta  che comunemente uso per mettere in funzione il forno), tutto ciò è stato studiato da un geometra da me interessato al caso e certificato dall'operaio specializzato che ha eseguito i lavori. Copia della certificazione è stata consegnata all'amministratore che si è dichiarato soddisfatto nella richiesta. Purtroppo però una volta che abbiamo iniziato ad usare il forno sono cominciate di nuovo le minacce, le scenate dal balcone e la pretesa che dal mio giardino tolga tutto cioè pergolato, tavolo con sedie e quanto altro ci sia. Faccio notare che però i signori continuano a battere tappeti e stendere panni sul mio terrazzo so che questo non possono farlo ma ho chiesto soltanto di fare in modo che i panni non oltrepassino i limiti del loro balcone. In questa situazione che fare? Sono dalla parte del torto? Come fare in modo che almeno perdano l'abitudine di fare le piazzate dal balcone. Sono molto infastidita poiché i toni si fanno sempre più maleducati e aggressivi ma se non sono in torto non vorrei proprio darla vinta! Spero vivamente in una sua risposta. LIANA
Comincio subito con il dirle che la maleducazione e l’ignoranza della gente non finisce mai, neanche di stupire. Eventualmente,  i reclami avrebbero dovuto essere fatti nel momento in cui il pergolato, il forno tavoli ecc. sono stati installati, non a distanza di anni. Soprattutto dopo che lei ha fatto i  lavori per migliorare la resa del fumo del forno e poi, anche se fosse, non lo usa tutti i giorni. Lei ha avuto l’approvazione dell’amministratore, quindi è a posto. Signora cara, la prossima volta che tutto ciò dovesse accadere, lo so che non è nel suo stile, urli più di loro e si mangi una bella bistecca alla brace con contorno di verdure grigliate anche per me. Sono solo invidiosi, legalmente non possono farle nulla.

Innanzi tutto Vi ringrazio per il tempo che vorrete dedicarmi. Sono in lite con il mio vicino per una questione di servitù di passo da circa 7 anni. Nel 1997 il mio vicino mi ha messo nel mezzo della unica strada (che lui asserisce essere di sua proprietà) che consente di arrivare alla mia abitazione un paletto fissato da lucchetto che mi impedisce il transito con qualsiasi mezzo (la mia proprietà è posta in un luogo assolutamente INTERCLUSO) .Questo signore mi riconosce  il diritto di passaggio solamente Pedonale. Nel gennaio dello scorso anno e' deceduta mia madre allora proprietaria,  ho aperto le successioni ed ho scoperto che quella strada non e di proprieta' del mio vicino ma risulta essere BENE ACCESSORIO COMUNE alle abitazione (la mia e la sua ) e ad altri enti urbani. Questo signore inoltre transita su questa strada con il suo trattore aprendo poi richiudendo il lucchetto. un grazie di cuore. P.S. puo' questo  signore usucapito questo passaggio. La mia famiglia e' proprietaria di questo fondo dal 1849 ROBERTO
Cominciamo con il dire che se la strada è un bene accessorio comune non può ESSERE usucapito, anche perché lei continuava ad usare la strada pur non sapendo fosse di sua proprietà. Per concludere: appurato che non è del suo vicino, gli intimi di togliere immediatamente il lucchetto o, se preferisce, di farsi dare una copia della chiave anche lei. 

Ho diritto di passaggio su una terrazza di non mia proprieta' per accedere all'entrata della mia casa.  Posso tenere uno zerbino dall'entrata della porta? I proprietari della terrazza possono coprirmi la luce con una grande tenda da sole? C'e' una misura stabilita spettante a tale passaggio? In attesa di vostra risposta  saluto cordialmente. ROBERTO
Lo zerbino può tenerlo senza alcun problema perché la servitù dà diritto a lei di godere comunque della cosa. Per la tenda da sole penso che lei intenda dire che le coprono la luce che le entra o da una finestra o da una porta-finestra: in questo caso se la cosa è proprio insopportabile si faccia sentire. Questo, dopotutto, è solo un problema di rapporto di buon vicinato. 

Come fare imporre ai condomini artatamente assenti di partecipare alle assemblee condominiali. A causa della loro assenza non è possibile risolvere diversi problemi poiché non si raggiunge il quorum necessario per poter deliberare. Grazie. M.G.
Non si può imporre niente. Dovete solo aspettare che lor signori si facciano vivi in assemblea. Nel momento in cui i problemi diventano impellenti ed improrogabili (danni, etc..) i lavori possono essere fatti straordinariamente.

Gent.mo Avvocato, vorrei esporre il seguente problema. Nel mio condominio si devono effettuare lavori di manutenzione (sostituzione di canali di gronda) che richiedono l'uso di un'impalcatura, o, in alternativa, un cestello a discesa: questa seconda soluzione è decisamente più costosa per il condominio. La prima soluzione implica, però, che la detta impalcatura debba essere sistemata nel giardino di mia proprietà. La cosa assume un aspetto particolare se si pensa che il mio giardino non è un prato verde, ma una cosa ben più complessa, ed artisticamente valida, che comprende, fra l'atro, anche piante di una certa rarità. Vorrei sapere: Posso chiedere che si utilizzi il cestello anziché l'impalcatura? Come valutare eventuali danni? Se dovesse essere danneggiata una pianta che si trova nel pieno vigore vegetativo, il condominio si incaricherebbe di sostituirla con una nuova, che sarà, quindi, giovanissima (come richiesto ad una pianta che va messa a dimora) e, per questo, dall'esito incerto. Oltre agli eventuali danni, altre spese, quali ad esempio, giornate di lavoro perse (o impiego di personale di fiducia) per stare in casa a sorvegliare i lavori, devono restare a mio carico? Ringrazio e saluto cordialmente GIORGIO
Lei deve accuratamente mettere per iscritto con l’amministratore tutto quello che c’è nel suo giardino se si vuole cautelare. Quanto al cestello a discesa, è più costoso e… se qualcosa dovesse cadere da lassù? In ogni caso, non le conviene tirare troppo la corda, perché comunque è la maggioranza che decide. 

Ciao, sono una studentessa Erasmus a Bologna e vorrei sapere cosa posso fare per denunciare una persona che subaffitta una casa illegalmente. Questa persona si approfitta dal bisogno della gente e gli fa pagare di più. La posso denunciare anche anonimamente per non creare dei problemi ad una mia amica che vive a Bologna?Grazie mille, saluti LISA
Prova a farlo, magari con una telefonata, però renditi conto che generalmente ricevono talmente tante denunce anonime che forse non verrà presa in considerazione. 

Innanzitutto ringrazio per il servizio offerto. Vorrei sapere se hanno il diritto di convocare l'assemblea straord., se possiamo iniziare ad effettuare i lavori vista la decisione in ass. ordinaria e se si possono opporre alle spese suddivise tra tutti. Ringrazio e saluto cordialmente. CRISTINA 
All’assemblea in questione erano presenti indistintamente tutti i condomini? In questo caso, forse potreste andare avanti… anche se facilmente avrete rogne. Fondamentalmente hanno ragione quei due signori, non era nell’ordine del giorno. Se nell’assemblea in questione mancava anche un solo condomino, non potete fare nulla. Ma scusi quanto vi può costare un’assemblea straordinaria per 12 condomini? 

Buongiorno, innanzitutto grazie per l'opportunità di porvi alcuni quesiti. Ho acquistato un appartamento in un condominio di nuova costruzione. anche in questo caso…la cosa  rientra nella norma o è completamente inaccettabile? GRAZIE MILLE MARCO
Il pianerottolo non è acquistabile perché è cosa comune, soprattutto se serve per andare al tetto. Assolutamente dovete prendere provvedimenti. Il resto viene da sé. 

Premesso che non sono molto acculturato nella grammatica voglia scusarmi fin da subito. Egr. Sig. le porgo una domanda, l'amministratore del mio condominio di recente ha chiuso con catena e lucchetto il locale dei cassoni dell'acqua, a suo dire perché è giusto che sia così; secondo Lei può fare questo l'amministratore senza nessun mandato dell'assemblea? Le sarei grato se mi rispondesse la ringrazio fin da adesso distinti saluti. FILIPPO
La domanda che sorge spontanea è se i cassoni siano ancora in uso o meno nel vostro stabile. Comunque la sua domanda se sia giusto così è troppo vaga. Il mandato dell’assemblea è un po’ troppo, però una spiegazione dovrebbe darla. 

Quesito: nel caso di ristrutturazione dell'immobile condominiale, ripristino ballatoi  interni prospicienti sul cortile, all'amministratore tocca una percentuale sulle spese da effettuarsi ? In base a quale legge? Tale percentuale deve essere calcolata sulle spese vive o sull'intero importo ? Grazie ELEONORA
Nel momento in cui si va oltre la normale amministrazione del condominio, è ovvio che all’amministratore spetti qualcosa in più sul importo che percepisce annualmente. Però, mi sembra che la ristrutturazione di cui parla lei sia  minima e che un’eventuale percentuale sia un po’ tirata per i capelli. Quanto ha impiegato l’amministratore tra i vari preventivi e la presenza durante i lavori? Per quanto riguarda la cifra, bisogna vedere se il regolamento condominiale prevede qualcosa e cosa dicono gli importi comunali previsti dalla sua città. 

Il nostro condominio ha deliberato la sostituzione del vecchio portone in noce con uno in ferro. Visto che il vecchio portone in noce ha un valore di circa euro 1.000 e due condomini hanno espresso l'intenzione di fare un'offerta per l'acquisto dobbiamo fare un'altra assemblea con all'ordine del giorno la vendita del portone, quale maggioranza è richiesta per l'alienazione dello stesso? Grazie DANIELE
E’ la prima volta che mi si chiede la maggioranza per la vendita di un bene che il condominio dismette. Se il condominio stesso non deve riutilizzare il portone cambiato (il cui cambio è già stato deliberato dall’assemblea), penso che vada bene l’offerta più alta, senza che l’assemblea debba decidere se vendere o meno. Non le pare? 

Vorrei sottoporre alcuni quesiti al Vs autorevole giudizio. Faccio parte di un condominio con 7 proprietari che si accinge a ristrutturare tetto e intonaci esterni, non solo per questioni estetiche, ma anche e soprattutto per ragioni strutturali (le capriate del tetto vantano più di cento anni di età!). Leggo da più parti, come già immaginavo, che la ripartizione delle spese per quanto riguarda la copertura va effettuata seguendo le tabelle millesimali. Vale la stessa cosa per le facciate o si possono addebitare ad ognuno le superfici prospicienti il proprio appartamento?  Ed ancora... Qualora uno o più condomini dubitasse sulla effettiva necessità di detti interventi, oppure rifiutasse in maniera unilaterale il dialogo, quali sono le strade che si potrebbe minacciare di seguire, per tentare di farli ravvedere? Ringrazio fin d'ora. Cordialmente. ANDREA
Le spese di manutenzione della facciata dell’edificio è da dividersi in vari punti: se si tratta di parti relative a balconi, ogni condomino deve pagare per il suo balcone. Se si tratta dei sottobalconi, deve pagare il condomino sottostante il balcone in questione. Per tutto il resto si deve dividere in base ai millesimi tra tutti i condomini, anche per coloro che magari non si affacciano sulla facciata che viene ristrutturata. Per la seconda domanda: poiché per eseguire lavori del genere è necessaria la maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea e contemporaneamente la maggioranza semplice dei millesimi, chi non era o non è d’accordo poteva far sentire le proprie ragioni prima dell’approvazione, non le pare?
Nel momento in cui rifiuta di pagare la propria parte si ricorre all’avvocato o al giudice di pace.
Le spese di manutenzione della facciata dell’edificio è da dividersi in vari punti: se si tratta di parti relative a balconi, ogni condomino deve pagare per il suo balcone. Se si tratta dei sottobalconi, deve pagare il condomino sottostante il balcone in questione. Per tutto il resto si deve dividere in base ai millesimi tra tutti i condomini, anche per coloro che magari non si affacciano sulla facciata che viene ristrutturata. Per la seconda domanda: poiché per eseguire lavori del genere è necessaria la maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea e contemporaneamente la maggioranza semplice dei millesimi, chi non era o non è d’accordo poteva far sentire le proprie ragioni prima dell’approvazione, non le pare?
Nel momento in cui rifiuta di pagare la propria parte si ricorre all’avvocato o al giudice di pace. 

Salve, mi chiamo Roberto Fabrizi e sono amministratore di uno stabile a Roma, in questo stabile presta servizio un portiere. Dei lavori di rifacimento cortile, comprendevano anche il rifacimento della guardiola portiere. La guardiola nuova è di dimensioni superiori a quella esistente, circa un metro più larga; dei condomini hanno reclamato dicendo che tali misure impediscono di godere della proprietà comune (cortile) ed inoltre loro hanno acquistato l’immobile con la guardiola di quelle dimensioni. Ora dicono che per modificare tali misure occorrono 1000 millesimi. Io non la penso cosi, infatti se la legge da la possibilità ad un singolo proprietario di usare la proprietà comune per meglio godere della sua, senza alterare la destinazione della stessa, non vedo per quale motivo l’ingrandimento della guardiola possa causare danni o limiti. Ringrazio anticipatamente e comunque.
Le dimensioni poco più grandi della guardiola impediscono l’uso comune del cortile? Ma è un fazzoletto? Ha ragione lei quando dice che non occorrono i 1000 millesimi, basta una semplice maggioranza.

I consiglieri hanno avvisato i restanti condomini, tramite lettera recapitata in buca, che presto la pulsantiera in ottone verrà rimossa per essere lucidata. Ma questo tipo di lavori non devono essere approvati dalla assemblea condominiale? Grazie VALTER
La spesa sarà talmente minima e poi di routine (essendo di ottone è giusto che venga mantenuta decentemente) che indire un’assemblea per questa motivazione è assurdo. 

Approfitto di quest'utilissimo servizio per porre alcuni quesiti.
1. Abito in uno stabile in corso di ultimazione composto da 5 appartamenti con relativi garage. Attualmente i proprietari sono solo tre (la sottoscritta, appartamento con box sotterraneo; il proprietario di una rimessa e il costruttore). Poiché esiste un contatore condominiale collegato a 4 lampadine e un cancello automatico, ho chiesto più volte al costruttore una copia della chiave per effettuare le letture e per
eventuali guasti, ma senza risultato. Ho diritto ad avere questa chiave e come posso fare per ottenerla?
2. Detto costruttore possiede ancora una copia della chiave del cancello privato del mio giardino, anche se i lavori nella mia proprietà sono terminati da ormai 10 mesi. Dice di averla probabilmente persa e che perciò "va bene così". Io non mi sento al sicuro: posso pretendere che mi cambi la serratura a sue spese?
3. Ci sono dei limiti orari di legge per i lavori che provocano rumori molesti, tipo martello pneumatico o trapano?
Grazie anticipatamente VALENTINA
1. Non ha diritto a quella chiave perché non la fa accedere al suo contatore ma a quello condominiale. Ci penserà chi è amministratore e nel vostro caso il costruttore.
2. Certo. “Va bene così” non significa proprio niente.
3. Nei limiti della normale vita quotidiana. Verso le 8 si comincia e si va avanti fino alla siesta ( 13-14; 15-16) poi si va avanti fino alla sera. 

Gentile consulente, mia moglie vorrebbe porre 2 bastoni per stendere la biancheria subito sotto le nostre finestre che danno su un cortile interno. Piu' che cortile, si tratta di una piccola discesa privata che partendo dalla strada pubblica porta ad un garage e alla bottega di un meccanico. I palazzi davanti al nostro stendono regolarmente la biancheria. L'amministratore adduce la scusa che la facciata (posteriore) del palazzo e' stata fatta da poco ed i bastoni potrebbero deturpare la facciata e rovinare l'intonaco. Ha mia moglie diritto di stendere la biancheria ? grazie PAOLO
Se il regolamento condominiale non dice nulla al riguardo sì che avete il diritto di stendere i panni; ovviamente, se nel mettere i bastoni dovesse accadere che rovinate la facciata… è inutile dire che dovete riparare il danno. 

Buongiorno, abito in un condominio di poche unità abitative (corte), dove da poco tempo è nata una controversia circa l'utilizzo dello spazio del cortile. Fino a poco tempo fa lo spazio (cortile) veniva utilizzato per la sosta delle autovetture (una per famiglia), ma con l'arrivo di altri nuclei familiari lo spazio non è più sufficiente, per cui all'unanimità si è deciso di parcheggiare le auto fuori dal cortile.
Il problema è: all'interno del cortile, accessibile da un passo unico, vi sono dei garage, i proprietari dei garage o utilizzatori degli stessi, possono parcheggiare le autovetture nello spazio (comune) antistante il garage? Rimango in attesa di una vs. gentile ed eventuale risposta. S.LUZZETTI
E no, se hanno i garage perché devono parcheggiare nella parte antistante? Devono parcheggiare fuori anche loro, e tanto peggio se hanno riempito in tal modo il garage che l’automobile non ci entra. Il problema è loro. Avete pensato a fare una turnazione per il parcheggio?  

Buongiorno, abito in una palazzina di tre piani e solo due appartamenti hanno le grate di sicurezza alle finestre. Abitando al pian terreno vorrei dotare di grate anche il mio appartamento e quindi le chiedo: Cosa impone la legge in questi casi? Posso acquistarle simili oppure sono obbligato per legge ad averle identiche? Grazie. Distinti saluti. FABRIZIO
Come ho avuto modo di dire più volte, non c’è una legge specifica in materia. Se proprio non sono terribili cerchi di installarle il più possibile simili, ma giusto per una questione di armonia, mica per altro.

Salve , vorrei porle un quesito: abito in un residence composto da 8 unità abitative suddivide in 2 blocchi da 4 appartamenti ciascuno con ingresso indipendente, divisi da un rampa di scale. Vorrei sapere se mi possono obbligare  a pagare la pulizia delle parti comuni. Ci possiamo definire un condominio? Ho letto nel codice civile (art. 1138) che quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci deve essere formato un regolamento. Ringraziandola,porgo distinti saluti STEFANIA
Lei è obbligata a concorrere alle spese di pulizia del suo blocco abitativo e in più di tutto quello che è in comune con l’altro blocco ( per esempio un giardino oppure l’ampia rampa di scala se, poniamo, i due blocchi abitativi si dividono dopo di essa). 

Ringraziando anticipatamente per la risposta, cerco di descrivere sinteticamente la questione. Possiedo un appartamento in un condominio. Esso si trova in un edificio unico costruito su due terreni adiacenti appartenenti a due proprietà diverse. Lo stesso edificio è quindi in realtà costituito da due condomini, ma tutta la struttura dell'edificio, costruito in una unica fase, è comune. Dovendo fare una manutenzione straordinaria sulla grondaia comune all'edificio, uno dei due condomini è d'accordo mentre la proprietà dell'altro condominio non ne vuole sapere e minaccia ritorsioni nel caso si facciano i lavori sulla sua parte. La "sua parte" di grondaia non è distinguibile e/o isolata in alcun modo dalla "nostra" e il tutto scarica l'acqua attraverso i tubi comuni dell'edificio complessivo. Non è possibile isolare in alcun modo tale parte e fare i lavori solo sulla nostra. D'altronde, se non si fanno i lavori, si rischia di compromettere la salute dell'edificio (la grondaia già perde) e del tetto.
Come dobbiamo comportarci ? Credo che possiamo eseguire i lavori su tutta la grondaia e pretendere che l'altra proprietà contribuisca per la sua quota parte, anche coattivamente se sarà necessario, visto che si tratta di salvaguardare l'edificio e non di migliorarlo o abbellirlo. Cordiali saluti SANDRO
Bravo… Lei si è risposto da solo! Infatti, qui si deve guardare al  condominio e non ai due terreni su cui lo stesso insiste. Altrimenti, si dovevano costruire due diversi edifici.                                                   

Buonasera, prima di tutto grazie in anticipo della disponibilità del servizio.
- Siamo un complesso di n. 8 villette (5 da una parte e 3 dall'altra) con unica parte in comune…lo stradello all'interno delle villette. Il problema che noi abbiamo è che il proprietario ultimo del corpo delle 3 villette avendo più macchine rispetto allo spazio del suo garage, lascia sempre un'autovettura posizionata davanti al suo cancellino di entrata ma nella parte comune di tutti (premetto che all'esterno delle case abbiamo un parcheggio comunale). Noi non abbiamo un amministratore e quindi verbalmente abbiamo provveduto a dirlo ma senza risultato, si era pensato tutti d'accordo di mettere ognuno di noi la propria autovettura davanti al proprio cancellino pedonale ma è una cattiveria gratuita, come dovremmo comportarci?
- Per cambiare il blocco campanelli all'esterno non avendo condominio dobbiamo essere tutti d'accordo? La ringrazio anticipatamente della risposta- Cordiali saluti. GIULIANA
Procediamo per gradi: per le macchine… si riuscirebbe lo stesso a passare anche con le macchine parcheggiate davanti ai cancelletti? Lui, dopotutto, essendo l’ultimo pensa di non dare fastidio a nessuno. Sopportate? Per il blocco dei campanelli… è giusto che siate tutti d’accordo. Ma perché essendo otto villette non avete un amministratore di condominio? Potete sceglierlo tra di voi, magari a turno!

Gentile consulente, vorrei proporle questo nostro problema:
Nel nostro condominio di 15 alloggi vi è un prato comune, attrezzato con scivolo ed altalene ed adibito, come da regolamento di condominio, ad area gioco per bambini.
Un condomino senza chiedere alcuna autorizzazione ha deciso di appropriarsi di una zona di circa 10 mq., vicino alla recinzione, nella quale ha piantato vari fiori sostenuti da paletti di ferro o legno, sistemato un tavolo di plastica bianco sotto il quale ripone vasi vuoti ed altri attrezzi. Negli ultimi due verbali di assemblea di condominio, il condomino è stato invitato a liberare quella parte da lui occupata ritengo abusivamente, ma senza alcun risultato. Cosa possiamo fare per fargli ripristinare quella zona a come era in origine ? Cordiali saluti. ROBERTO
Se la zona è spazio comune avete tutti i diritti a fargli togliere quello che ha messo. Senza che ci siano rimostranze che tengano da parte del condomino. Ma, magari, i fiori piantati… lasciateli! 

Gent.mo Avv.to, sono possessore di una casa con giardino confinante con un altro condominio. Ho provveduto a piantare lungo il tratto confinante delle piante di Viburno. Purtroppo nel periodo aprile giugno a causa della muta delle piante quest'ultime perdono delle foglie che principalmente a causa del vento cadono nel condominio confinante. Sono obbligato a pulire o a partecipare a spese di pulizia di quel condominio? Aggiungo che ho provveduto a mie spese a porre una rete di protezione a parziale copertura delle piante. Vi prego di aiutarmi al riguardo. Grazie VINCENZO
Assolutamente no; lei nella sua proprietà può piantare quello che vuole. Ovviamente non può rispondere delle foglie che cadono, cosa naturale.

Sto andando ad abitare in una palazzina ed essendo il locale al primo piano ho intenzione di mettere alla porta del balcone e alla finestra delle grate apribili di sicurezza. Devo solamente avvisare l’amministratore o devo fare qualche altra operazione? Distinti saluti, GIANCARLO
L’avviso all’amministratore basta, anche se è una mera formalità, perché non comporta nulla farlo o no. La sicurezza prima di tutto.

Sono proprietaria di un immobile per il quale ho goduto delle agevolazioni fiscali per la prima casa, ora devo acquistare un altro appartamento contiguo per ampliare la propria abitazione di ridotte dimensioni. Volevo gentilmente sapere se posso godere anche per l'acquisto di questo appartamento delle agevolazioni previste per la prima casa. Grazie ORIETTA
Come ha detto lei si tratta di agevolazioni per la prima casa. Quindi non è il suo caso. 

Gentile Signora, nel condominio in cui abito con i miei parenti, otto proprietari me compreso, utilizziamo un'autorimessa che però consente il ricovero soltanto di sette vetture di media grandezza. L'autorimessa è un locale sottostante l'intero edificio e risulta indiviso nella proprietà. L'utilizzo dello spazio, a tutt'oggi, non è stato mai regolamentato non essendosi mai resa tale necessità. Oggi uno dei proprietari, che non abita stabilmente il suo appartamento, vorrebbe affittare quello che ritiene essere il suo posto macchina, ad un esterno. Purtroppo questa pretesa ci pone in difficoltà e pertanto gradiremmo un suo suggerimento in merito. In attesa di una sua cortese risposta, le inviamo i nostri saluti. VINCENZO
Ovviamente, non si può affittare una cosa di cui non si ha la proprietà. Quindi, vi converrebbe regolamentare il parcheggio nell’autorimessa così che il signore possa specularci sopra senza problemi. Il fatto che il locale consenta il parcheggio solo a 7 autovetture può richiedere una turnazione. Una volta al mese, per esempio, uno dei proprietari dovrà parcheggiare all’esterno, a meno che uno non rinunci definitivamente al parcheggio coperto.  

Gentile consulente , vorrei sapere se è un mio diritto acquisito allestire una veranda in alluminio sul mio balcone se nel condominio ne esistono già altre. Devo chiedere il permesso in sede di riunione condominiale o vale le regolamentazione come per le tende da sole , cioè deliberata la prima gli altri condomini pur che dello stesso colore e modello possono istallarla senza chiedere ulteriori autorizzazioni? Vorrei sottolineare che  nel mio condominio due condomini hanno istallato la veranda e le loro unità immobiliari sono poste sul lato anteriore del palazzo, vicino la facciata, la mia unità immobiliare è posta sul retro del palazzo. Grazie per l'attenzione e la disponibilità . Attendo con ansia la Vostra risposta Saluti CRISTINA
Cara Cristina, il problema non è tanto il condominio, quanto il fatto che la legge comunale non dà il permesso di chiudere con verande se non si fa domanda al Comune stesso. 

Nel mio condominio sono stati eseguiti dei lavori su parti comuni per l'allacciamento del GAS di una dependance di proprietà di uno dei condomini. Questi lavori sono stati svolti senza l'autorizzazione di tutti i condomini anche se, da una precedente assemblea condominiale, si era deciso e firmato,
con una scrittura privata, che qualsiasi lavoro che interessava le parti comuni avrebbe dovuto avere l'autorizzazione di tutti i condomini. Alla richiesta di un chiarimento mi è stato risposto che il lavoro è stato svolto avvalendosi del diritto di allacciamento e che quindi non necessitava dell'autorizzazione degli altri condomini. E' possibile contestare il lavoro oppure il diritto di allacciamento effettivamente è al di sopra delle decisioni prese e firmate durante l'assemblea condominiale? Inoltre, il condominio dove abito è stato scelto come possibile edificio dove installare una antenna UMTS. Volevo chiedervi in che modo è da ripartire la somma che eventualmente si andrà ad incassare. Grazie mille. FABIO
Ma i lavori di cose importanti come può essere l’allaccio del gas di un appartamento, anche una dependance, che cosa possono creare di disguidi per le parti comuni? E’ un diritto del proprietario… Per l’antenna UMTS, la somma va ripartita tra tutti i condomini, ma penso che rimarrà presso l’amministratore che le scalerà dalle spese di ognuno. 

Avrei bisogno di una piccola informazione. Abito in una casa bifamiliare. Per accedere al cortile posteriore e al mio garage usufruisco di una servitù attiva e passiva su una stradina privata. Ora il proprietario di questa stradina sta installando un cancello di accesso alla stradina stessa. Pur non essendoci stata nessuna comunicazione o richiesta da parte sua, vorrei sapere se devo contribuire anch'io alle spese di installazione del cancello (e in che misura, tenendo conto che c'è anche un condominio di 9 appartamenti che usufruisce di detta servitù) e se una volta installato il cancello avrò diritto ad averne la chiave per entrare. Grazie. Cordiali saluti SERENA 
Chiunque usufruisce di una servitù di passaggio ha diritto di continuare a goderne e chi possiede il fondo su cui c’è la servitù ha l’obbligo di non fare nulla che possa impedire o comunque complicare la servitù di passaggio medesima. Quindi, nel caso in cui il cancello venga messo lei deve essere posta in condizione di avere la chiave e di usufruirne normalmente. 

Vorrei chiedere cosa posso fare a riguardo una situazione condominiale.
Abito in un condominio di 12 abitazioni ad Arezzo, i condomini al piano superiore hanno una figlia che studia due strumenti musicali: flauto da 5 anni e pianoforte 1-2 anni. L’amministratore condominiale ha detto che dalle ore 16.00 alle 22.00 può suonare, sta di fatto che è una situazione insopportabile che urta il sistema nervoso. Io purtroppo faccio un lavoro part-time e mi capita di essere a casa anche i pomeriggi, non so cosa fare, penso solo che come lei abbia il diritto di suonare anch’io ho il diritto di vivere. Questa situazione non so ancora per quanto riesco a reggerla, ho paura di ammalarmi. Vi ringrazio anticipatamente GLORIA 
A parte il fatto che non è l’amministratore che può decidere l’orario di solfeggio della bambina, ma le regole della buona creanza del vivere comune. L’orario indicato da lei risulta veritiero, ma sono convinta anch’io che dopo un po’ il sistema nervoso venga messo a dura prova, specie se la bimba deve imparare ancora molto. Può provare a parlare con i genitori della novella artista… 

Gentile Consulente: Abito in una cartiera ristrutturata suddivisa in unità abitative ognuna dotata di ingresso indipendente all'aperto. Il mio vicino di casa lascia fuori dal suo ingresso le tre biciclette dei figli e un calcetto; nella stradina pedonale di accesso al condominio lo scooter di sua proprietà ed, inoltre, stende regolarmente i panni in facciata (non ha il terrazzino) sopra la porta finestra che accede al mio giardino limitando talvolta la luce interna quando vengono stese le lenzuola e non mi soffermo sulla condotta rumorosa che tiene all'interno del suo appartamento.
Ho provato a parlarne con l'amministratore, ma non ha sortito alcun effetto (forse perché giocano nella stessa squadra di calcetto...). Come posso comportarmi e a chi posso rivolgermi per aver assistenza tecnico-legale? (sono in possesso di documentazione fotografica di quanto sopra descritto). La ringrazio per l'attenzione PAOLO
Prima di tutto deve insistere con l’amministratore (non c’è calcetto che tenga). L’uso delle parti comuni è consentito nel momento in cui non viene a limitarne l’uso da parte degli altri condomini e basta che, nel vostro caso, non divenga un deposito del signore. Fategli capire che dovrebbe avere un po’ più di rispetto anche per gli altri. La stessa cosa vale anche per il rumore che proviene da casa sua che però, per avere valenza legale, deve superare la normale tollerabilità. 

Nello stabile in cui abito ci sono 10 appartamenti, tutti i proprietari sono disposti ad eseguire i lavori di manutenzione tranne uno. Esiste una legge che obbliga tale proprietario ad eseguire i lavori? Distinti saluti ANTONIO
Per l’esecuzione dei lavori condominiale ci vogliono diverse maggioranze a seconda del tipo di lavoro da svolgere. Di regola basta che la maggioranza degli intervenuti in assemblea sia d’accordo per l’esecuzione. 

Salve, sono un giovane ragioniere interessato alla professione di amministratore di condominio. Vorrei sapere quali sono i requisiti ed il percorso, formativo e non, da seguire. Spero che possiate in breve tempo soddisfare le mie curiosità. TOMMASO
Non c’è bisogno di particolari titoli di studio e neanche è obbligatorio seguire dei corsi. Non c’è un albo a cui iscriversi. Bisogna solo conoscere bene la materia. 

Caro Arcobaleno, scrivo per avere un consiglio riguardo un quesito sul Condominio. Sono proprietario di un negozio è ho chiesto più volte all'Amministratore del condominio di avere copia del Regolamento dello stesso . A distanza di mesi e di richieste ripetute l'Amministratore mi ha risposto che il suo ufficio e aperto al pubblico.... vado e me lo fotocopio!!!!  E' una risposta accettabile? Ho il diritto eventualmente di farmelo spedire? Grazie in anticipo per la vostra consulenza, CARLO 
Ma che risposta. Nel momento in cui deve pagare una delle rate, chieda all’amministratore di farle trovare una copia. E’ lui che deve stare a disposizione dei condomini… mica il contrario!

Gentile Consulente, nel palazzo in cui abito un condomino vorrebbe chiudere, o meglio murare la porta di entrata del suo appartamento adibito a negozio con entrata esterna al portone. Vorrei sapere se legalmente questo può essere fatto, anche senza chiedere nessuna autorizzazione agli altri condomini. Cordiali Saluti. MARCO
Più che al condominio penso che la richiesta deve essere fatta al comune, nel momento in cui non dovesse esistere un’entrata su strada. Altrimenti al condominio non deve chiedere nulla. 

Gentile consulente. Vivo in casa in affitto e purtroppo questa estate, mentre ero un vacanza, alcuni ladri sono  entrati in casa rompendo la porta di ingresso. Vorrei sapere a chi spetta la spesa per la sostituzione della stessa? Grazie FILIPPO
Purtroppo a lei. 

Faccio parte di un condominio che ha l'onere di curare la manutenzione di un'area verde a uso pubblico. Con delibera condominiale l'appalto per la manutezione ordinaria di questa  area era stato affidato ad una azienda specializzata, che però a ns. parere non effettuava l'intervento come dovuto, per cui lo scorso anno in sede di assemblea di condominio è stato deliberato di affidare all'amministratore la ricerca di un nuova azienda a cui affidare l'appalto di questa area.
Circa 15 giorni fa, a insaputa di tutto il condominio è stato effettuato un intervento radicale di potatura e pulizia di tutta l'area.
Ieri ci è giunta convocazione dell'assemblea condominiale con i seguenti punti all'ordine del giorno: RATIFICA SPESA MANUTENZIONE STRAORDINARIA AREA VERDE (Intervento già avvenuto!!!!) PARI A EURO 4957 + IVA  preventivo allegato all'avviso di convocazione dell'assemblea; DISCUSSIONE IN MERITO AL PREVENTIVO PER LA MANUTENZIONE ORDINARIA ANNUALE AREA VERDE  PARI A EURO 1600 + IVA preventivo allegato all'avviso di convocazione dell'assemblea
Attuale Spesa a bilancio con la vecchia società EURO 460
Gradirei avere Vs. interpretazione quanto avvenuto:
E' corretto che l'amministratore senza alcuna delega da parte dell'assemblea dia mandato per un intervento straordinario di manutenzione dell'area verde, non essendoci situazioni di pericolosità o urgenza?
Quali sono i criteri da utilizzare per valutare l'urgenza in base all'art. 1135 del Codice Civile?   
Tengo a precisare che in sede di assemblea avevamo demandato all'amministratore la ricerca di nuove aziende per la gestione dell'area, con l'accordo che avremmo valutato i preventivi  e deliberato il cambio del manutentore. Non avendo noi autorizzato come assemblea l'intervento, possiamo rifiutarci di pagarlo? Vi ringrazio dell'attenzione e attendo con ansia una Vs. risposta CRISTIANA
Eccome se avete il diritto di opporvi, soprattutto se l’intervento di potatura c’è già stato e all’assemblea condominiale viene chiesto di ratificare la spesa. Pur essendo l’area da potare di uso pubblico, l’urgenza non giustifica il fatto che l’amministratore avendo avuto la delega dall’assemblea solo di cercare una nuova impresa che effettuasse i lavori e aveva avuto anche disposizioni di sottoporre eventuali preventivi, ha ecceduto nei suoi poteri. Il tutto è ben chiaro dal verbale dell’assemblea, giusto? Quindi, l’amministratore dovrà dare qualche spiegazione. Vediamo come si comporta. 

La mia vicina di casa in occasione di una modifica all'allaccio Acea, mi ha chiesto di poter far passare i suoi tubi dell'acqua nel mio giardino. Per me non ci sono problemi, non voglio soldi in cambio e non ho intenzione di revocarle tale permesso in futuro (a parte cause eccezionali), vorrei mettere per iscritto questo accordo, potete consigliarmi una formula adeguata che mi tuteli anche da eventuali danni causati da tali tubi? c'è un qualche tipo di accordo standard? Ringrazio anticipatamente ANDREA
Le conviene fare una scrittura privata davanti ad un avvocato, mettendo in piedi una servitù di passaggio della signora. Ovviamente, i lavori della posa tubi e del ripristino delle situazione preesistente nel giardino sono a carico della signora. 

La ringrazio in anticipo della sua cortesia, le sottopongo la questione: vivo in un condominio di otto unità divise in due blocchi rettangolari, tra questi due blocchi vi è un ingresso in comune dei box macchina, ma due box, i più grandi non si trovano nella struttura della casa ma sono attaccati esternamente ai blocchi case con un tetto che parte dalla casa e arriva ad una piscina condominiale mai terminata. Dall’ultima riunione condominiale alla quale io ero assente, si è deciso di coprire la piscina e di conseguenza essendo una struttura unica perché le due pareti più lunghe della piscina sono le pareti dei box. La mia domanda è: come viene ripartita la spesa di risanamento alla piscina? So benissimo che la proposta verrà messa ai voti della maggioranza del condominio, ma se uno non volesse partecipare alla spesa della piscina in comune a cosa andrebbe incontro? Grazie A.B.
Essendo una parte comune la piscina, tutti i condomini devono contribuire in base ai millesimi di proprietà e se la maggioranza decide di risanare la piscina, ognuno dovrà contribuire, senza distinzioni. Quindi le tocca votare no e sperare che tanti altri lo facciano. Altrimenti dovrà pagare anche se non è d’accordo. 

Gentilissima consulente, Vorrei sottoporre alla Sua attenzione la situazione che si è verificata nel condominio in cui abito. Il proprietario dei due appartamenti situati all'ultimo piano dello stabile ha pensato bene di chiudere il pianerottolo in modo tale da creare un'unica unità abitativa. Premetto che a suo tempo tutti avevamo dato l'autorizzazione a detta modifica ma forse nessuno aveva pensato che il calcolo dei millesimi di proprietà avrebbe potuto subire delle variazioni. Adesso infatti il proprietario di questo unico appartamento ha come millesimi di proprietà la somma dei millesimi delle singole unità abitative iniziali. La domanda che pongo è la seguente: è giusta una simile ripartizione o sarebbe il caso di variare la tabella millesimale considerando anche la parte di pianerottolo che non è più parte comune? La ringrazio per la consueta cortesia e porgo distinti saluti. MANUELA 
Ma il vostro amministratore non vi ha detto che non è possibile inglobare una parte comune, come il pianerottolo, nella proprietà esclusiva di chicchessia? Il signore se voleva unire le due unità abitative in suo possesso…sfasciava qualche muro, come comunque penso abbia fatto, e lasciava i due ingressi facendo a meno del pianerottolo. La questione non è che il pianerottolo abbia modificato i millesimi di proprietà, ma che proprio la cosa non esiste. La cosa vieta l’utilizzo da parte di ogni condomino del pianerottolo (anche se c’era solo lui a quel piano) e ne altera la destinazione d’uso, secondo il codice civile all’articolo 1102. Quindi risolvete prima la questione legale e poi pensate ai millesimi. 

Ho un problema con un paio di condomini che abitano al quarto piano di un palazzo di quattro piani. Io abito al secondo. Loro occupano i pianerottoli che portano dal quarto piano al terrazzo con alcuni stendini da biancheria adducendo al fatto che sono i "loro pianerottoli", nonostante ostacolino palesemente il passaggio. Ora noi abbiamo provato a metterci un nostro stendino ma loro non vogliono dicendo che siamo gli ultimi arrivati e quindi ci arrangiamo. Cosa posso fare per evitare problemi (pacificamente o no)? Grazie. NICOLA
Non si pone proprio. Le regole valgono per tutti: quello che ho detto per il signore sopra, valgono anche per i suoi vicini maleducati. Ma cosa significa che siete gli ultimi arrivati.
I pianerottoli servono per passare, non per far sgocciolare le proprie mutande, non le pare? Faccia dire ai signori da parte del suo amministratore (che spero sia solo latitante e non incompetente) di far togliere gli stendini. La legge vale per tutti, anche per quelli che ci abitano da sempre. 

Vorrei proporvi un quesito riguardante le regole del condominio. L' amministratore ha fatto tagliare (anzi estirpare) venti bellissime piante che si trovavano nel parco condominiale, questo e' avvenuto senza una previa autorizzazione dell'assemblea di condominio. Ora io vorrei sapere se c'e' una specifica legge ed eventualmente il numero di tale legge che in qualche modo io possa citare in assemblea per difendere i miei diritti. Grazie NELLO
L’amministratore aveva sottoposto la questione all’assemblea condominiale oppure erano talmente rovinate o creavano problemi seri a qualcuno? Se nessuna di queste domande ha una risposta affermativa…l’amministratore ha agito abusando della sua carica e rischia, se il condominio è concorde, di dover rimettere le piante a sue spese. Per quanto riguarda leggi sulla questione, non ne esistono di particolari. 

Buongiorno, approfitto del vostro servizio per porre un quesito. Sono proprietario di un appartamento in una palazzina di n. 14 appartamenti che ha come copertura un tetto in tegole che copre una parte condominiale composta dalle soffitte di tutti i condomini e a scendere  6 appartamenti completi e 4 in quota. Gli altri 4 appartamenti hanno come copertura i terrazzi (lastrici solari) di proprietà di due condomini. Ora dovendo rifare il tetto condominiale i 4 condomini che avevano già pagato in quota i 2/3 del lavoro di rifacimento del lastrico solare, si oppongono alla divisione del costo come da tabella millesimale ma vorrebbero partecipare solo per la loro quota di interesse condominiale. Esiste un regolamento preciso su tale argomento? Grazie. Cordiali saluti. ROBERTO
Le spese di manutenzione e di riparazione del tetto devono essere ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi, secondo gli articoli 1117 e 1124 del codice civile. Ma se quei 4 appartamenti sono coperti interamente dai lastrici solari, senza avere niente a che fare con il tetto, possono contribuire solo per la proprietà delle soffitte.   

Gentile Consulente, sono una ragazza di 22 anni e fin da quando mi sono diplomata ho sempre avuto il sogno di diventare amm.re di condominio. Ho frequentato l'Istituto Tecnico Comm.le e mi sono diplomata con voti discreti; è da tre anni che lavoro, prima in una multinazionale, nel ruolo di contabile d'ordine ed ora in una finanziaria come impiegata. Ho almeno un minimo di esperienza sia in campo amm.vo che in quello contabile che in quello bancario. Ora vorrei veramente fare qualcosa per realizzare il mio sogno. Come e cosa devo fare per diventare amm.re di condominio? C'è un esame di stato da superare? A chi mi posso rivolgere per ricevere informazioni dettagliate e specifiche riguardanti la regione in cui vivo? Sono delle provincia di Milano. Grazie per l'attenzione a me rivoltami. Distinti saluti. ELISA
Puoi provare presso un’associazione degli amministratori di condominio come l’UCLAI. Comunque non c’è né un esame di stato né un albo cui iscriversi. 

Gent.mo Avv.to,  Le chiedo gentilmente se è possibile affittare una porzione di unità immobiliare, autonoma con proprio  ingresso, facente parte di un appartamento grande dotato di due ingressi e sempre utilizzato nelle due parti divise, anche se catastalmente è un' unica particella. La destinazione è abitativa ed il contratto a norma di legge. RingraziandoLa le porgo i miei cordiali saluti ANTONELLA 
Certo, basta che lei sia proprietaria e non a sua volta in affitto, altrimenti si tratterebbe di subaffitto… illegale. 

Volevo unire due appartamenti confinanti uno con l'altro e mi domandavo se era possibile eliminare una delle due porte murandola o sono costretto a mantenerle tutte e due come sono? Io rifarei il muro uguale al resto delle scale. Devo chiedere il permesso al condominio? Grazie ANTONIO
L’accesso è per una sua proprietà e lei può fare come vuole, però si ricordi che se un domani volesse dividere i due appartamenti dovrebbe rifare la porta. Non le conviene lasciare la porta all’esterno e murare all’interno? E’ solo un’idea per lasciarsi sempre “una via di fuga” aperta. 

Innanzi tutto ringrazio anticipatamente chi vorrà rispondermi e in secondo luogo faccio i miei complimenti al vostro sito che frequento con una certa regolarità. Vengo al problema : abito in un condominio al 2° piano, la mia dirimpettaia ha acquistato un appartamento per civile abitazione trasformandolo in uno studio medico senza avere avuto il cambio di destinazione dal comune. Ovviamente tutto ciò mi reca un notevole danno, via vai di gente, deprezzamento del mio appartamento e quant’altro. Come posso contrastare legalmente tutto ciò? Premetto che già al primo piano ci sono uffici regolarmente accatastati e che il regolamento di condominio non prevede cambi di destinazione. L'amministratore, investito del problema mi ha risposto che lui non può intervenire poiché in casa propria ognuno fa ciò che vuole.Come posso salvaguardare legalmente i miei interessi? Spero vogliate rispondermi nel frattempo vi ringrazio e vi saluto  LUIGI
Il regolamento contrattuale e il regolamento di condominio approvato all'unanimità possono vietare l'uso diverso dall'abitazione. Il regolamento di condominio approvato a maggioranza non può vietare l'uso diverso dall'abitazione. Sempre il regolamento può vietare il cambio di destinazione diverso da quello abitativo nel momento in cui ciò possa recare danno ai condomini.  

Salve, nel mio condominio, composto da 40 condomini, nonostante i numerosi tentativi condotti dall'amministratore, non si è riusciti ad approvare il regolamento condominiale. Preciso che nelle more, è stata approntata una bozza definitiva del regolamento, ma i condomini non hanno inteso approvare il regolamento per evitare che venga disciplinato l'uso delle aree di parcheggio condominiali. E' possibile ricorrere alla Autorità Giudiziaria al fine di approvare il regolamento o per lo meno per disciplinare l'uso delle aree di parcheggio condominiale? Quale procedura dovrei adottare? Grazie TIZIANO
Se i condomini sono più di 10 (come nel suo caso) il regolamento condominiale è obbligatorio quando non esista quello contrattuale, cioè quell’insieme di regole stabilite dall'originale proprietario di un edificio contenute, o alle quali si fa riferimento, negli atti d'acquisto di tutti i condomini. Ciascun condomino può chiedere un’assemblea straordinaria per discutere il problema. Comunque, nel momento in cui non si venga ad una decisione, ci si può rivolgere al giudice di pace. Anche per quanto riguarda l’uso delle aree di parcheggio. Per queste basterebbe che l’amministratore facesse un’assemblea con il problema all’ordine del giorno… almeno sarebbe un inizio. Mi faccia sapere come va la storia. 

Ho di recente acquistato una casa indipendente. Sulla mia proprietà grava una servitù di passaggio a favore dei miei vicini. Detta servitù si attua su una stradina della larghezza di circa 3 mt. Preciso che l'abitazione dei miei vicini ha un piccolo cortile e non garage adiacenti alla mia stradina. In termini di grandezza come viene determinata una servitù di passaggio? Ovvero quanto spazio devo lasciare sulla mia proprietà per garantire il passaggio ai miei vicini? La mia esigenza nasce del sapere se è possibile poter utilizzare detta stradina come posto auto, rimarrebbe circa 1 mt per il passaggio dei miei vicini. GRAZIE, G.F.A.
Secondo il codice civile il proprietario del fondo servente, cioè lei, non deve fare niente che possa impedire la servitù di passaggio. Se loro ci passano solo a piedi, mi sembra che lei possa anche parcheggiarvisi.  

Gentile consulente, le scrivo per esporle un problema che mi attanaglia da 4 anni.
Ho delle infiltrazioni nel muro della stanza delle mie bambine, dovute al decadimento della facciata risalente a 4 anni fa. Proprio in quella occasione ho fatto presente all'amministratore del mio condominio il danno che si stava creando; la sua risposta fu quella di attendere il rifacimento della facciata. Sono passati (ripeto) 4 anni; la facciata è stata risistemata, ma i danni subiti dal muro ridotto ormai a cemento e al parquet ormai annerito non sono stati ancora riparati poiché l'amministratore non ritiene sia una spesa urgente da poter intanto effettuare e successivamente ratificare, e sostiene inoltre che io debba pagare la metà del preventivo della pitturazione perché andrebbe pitturata tutta la stanza e non il muro danneggiato. Premetto che la mia figlia  minore è affetta da una grave forma allergica agli acari della polvere, quindi questa situazione mi ha costretta  a spostare la cameretta nella stanza accanto ed è ovvio che la pittura da utilizzare deve essere di tipo anallergico. E' giusto il comportamento dell'amministratore? Posso far iniziare i lavori per poi richiedere il rimborso al condominio?  MATILDE
Le conviene far in modo che venga indetta un’assemblea condominiale straordinaria (basta farne richiesta all’amministratore con raccomandata a/r) mettendo il problema all’ordine del giorno e dicendo anche che l’amministratore è stato sollecitato più volte. Nel caso in cui l’assemblea non dovesse decidersi lei può minacciare di andare davanti al giudice di pace (la cosiddetta conciliazione), far fare i lavori e poi rimettere il pagamento al condominio. Al momento è ovvio che chi pagherà si sobbarcherà anche l’onere della vernice e pitturazione anallergica di tutta la stanza. 

Navigando su internet alla ricerca di una risposta a un problema che si è
verificato di recente nell'appartamento che abbiamo in affitto a uso ufficio, sono arrivata al vostro sito, dove ho visto fornite un servizio di consulenza che potrebbe offrire una risposta al mio quesito. Meno di due anni fa abbiamo preso in affitto l'appartamento in questione all'interno di uno stabile di circa 40 anni. Il mese scorso l'inquilino del piano sottostante ha lamentato una copiosa perdita dal soffitto e l'idraulico inviato dall'amministratore ha provveduto a riparare la conduttura di raccordo tra lo scarico del bagno dell'appartamento e la colonna condominiale e a sostituire la vaschetta dell'acqua del nostro bagno che, vecchia di 40 anni, poteva essere individuata come una delle cause del danno. Dal momento che la vaschetta e tutto l'impianto sono decisamente vecchi mentre la nostra presenza nell'appartamento risale a meno di due anni fa, mi pare assurdo pretendere che siamo noi ad accollarci tutte le spese di sostituzione e riparazione. Mi è stato detto dal proprietario che le spese legate all'usura sono comunque tutte a carico degli inquilini, ma cercando di informarmi personalmente a riguardo, ho trovato che si distingue tra usura e vetustà: nel primo caso le spese, considerate "ordinarie", sono a carico dell'inquilino; nel secondo, le spese hanno carattere di "straordinarietà" e vanno imputate al proprietario. Come si configura la fattispecie illustrata?
Ringraziando anticipatamente per la cortese attenzione, porgo i miei migliori saluti. ALESSANDRA
La manutenzione, rifacimento dell’impianto idrico, sanitario dell’appartamento dato in locazione spettano totalmente al proprietario dell’appartamento. E mi sembra che si possa anche parlare di spese straordinarie dovute in primis alla vetustà dell’impianto.

Egregio Dottore, Abito in una villetta a schiera che fa parte di un gruppo che divide in comune proprietà (con i millesimi) un cortile con degli alloggi  (composto di 6 villette e due palazzi di alloggi che dividono un cortile). Il problema è che i proprietari degli alloggi pur avendo un garage per un’auto tendono ad avere molto di più auto. Anche se il comune ha costruito ben 2 parcheggi pubblici a una distanza di circa 15m e anche se il loro  stesso regolamento sul cortile definisce questo come ‘Zona di manovra’ e che “Non si può lasciare cose di nessun genere in questo cortile”, queste persone parcheggiano i loro mezzi e perfino camper nel cortile. Due anni fa ho scritto una lettera al loro amministratore (che non è il nostro per le villette: non ne abbiamo uno)  e lui a questa lettera non ha  nemmeno risposto. Quest’anno a giugno sono andato personalmente a trovarlo e mi ha assicurato che si sarebbe interessato alla cosa. Dopo la loro riunione condominiale di ottobre ho notato che non era cambiata affatto la situazione e, allora ho inviato una raccomandata chiedendo di nuovo che si interessasse del problema o almeno riconoscesse la responsabilità in quanto gli Inquilini parcheggiano perfino d’avanti all’armadietto dell’Italgas, intralciando l’accesso in caso di emergenza ecc. Ma anche con la raccomandata mi ha ignorato. Chiedo gentilmente se sapete se c’è modo di insistere che lui si prenda nota e si occupi di fare rispettare il regolamento e se la sua  mancanza di interesse può essere usata come misura per scaricare la responsabilità su di lui se capitasse  un incidente. Insomma per farlo fare rispettare il loro regolamento che cosa devo fare? Fargli causa e se anche volessi andare dal Giudice di Pace (del tutto estremo) dovrai fare causa a lui o agli inquilini individualmente? Mi sembra un pò troppo per fare rispettare  il regolamento. Ci deve essere pure un modo di fare il suo lavoro anche se lui non mi rappresenta poiché non è il mio amministratore! Ringraziando anticipatamente, chiedo scusa se si capisce un po’ male non sono di madre lingua Italiana ANTONY
Non si preoccupi per la lingua, è stato comunque chiaro. Passando al suo problema, il cortile a quanto ho capito è di proprietà sia delle villette, quindi anche sua, sia degli alloggi del palazzo i cui condomini fanno come vogliono. In questo caso non importa che l’amministratore non sia anche l’amministratore delle villette, poiché comunque c’è un regolamento condominiale loro che vieta il parcheggio e poi, se tale regolamento fosse stato cambiato, avrebbero dovuto interpellare anche voi per la richiesta di parcheggio, poiché la parte è in comune proprietà. Mandate, firmando voi tutti abitanti delle villette, una bella raccomandata con ricevuta di ritorno all’amministratore, ingiungendogli di attivarsi per risolvere la situazione una volta per tutte, altrimenti ricorrerete al giudice di pace. Sarà la cosa estrema, ma a volte bisogna essere estremisti. Mi faccia sapere come continua.

Buonasera, Mi appello a voi per un problema insorto all'interno del condominio in cui risiedo e sono proprietaria al 50% con il mio compagno. Il condominio suddetto, è composto di 9 appartamenti situati su 3 piani. All'interno del cortile vi sono 9 box (non sotterranei), e poi accanto a questa fila di box prima del cancello di recinzione, vi è un area dove ci sono delle piante e un mini sterrato, dove 2 condomini hanno deciso di mettere la loro seconda macchina da più di un anno senza però chiedere a nessuno il consenso o chiederne delibera in assemblea. Ora una sera tornando a casa con la macchina della ditta carica di materiali (non mi andava di lasciarla in strada alla vista di chiunque), l'ho parcheggiata in uno dei due famosi posti che era libero in quel momento, e verso le 23 è venuto a bussare insistentemente alla porta la persona che vi parcheggia di solito obbligandomi (molto scortesemente) a spostare la macchina perché doveva mettere lui la sua. Ora, come mi devo comportare? Possono queste persone mettere lì la macchina? Cosa regola questi comportamenti? Dovendo chiedere all'amministratore di inserire all'ODG della prossima assemblea questo argomento, Mi può dire che leggi e che articoli regolano ciò?  La ringrazio anticipatamente ELENA
Non ci sono articoli di legge che regolano questo caso nello specifico. Sta di fatto che se il regolamento condominiale non dice espressamente che si può parcheggiare lì e nessuna delibera assembleare ha detto ciò, alla prima lamentela le macchine non si devono più parcheggiare, almeno finché l’assemblea non decida il contrario. Poi, per favore, non mi faccia esprimere sul comportamento del suo vicino che si è permesso di importunarla a casa sua in piena notte per ordinarle di spostare l’automobile. Non essendo suo il mezzo,  per di più carico di materiali, ha fatto bene a spostarlo, si congratuli con se stesso per la sua calma, qualcun altro gli avrebbe fato ben altro. Per concludere: richieda un’assemblea e nell’ODG faccia mettere qualcosa riguardo l’utilizzo dei due mini sterrati: perché non ci piantate dei bei fiori?   

La ringrazio in anticipo della sua cortesia, le sottopongo la questione: vivo in un condominio di otto unità divise in due blocchi rettangolari; tra questi due blocchi vi è un ingresso in comune dei box macchina, ma due box (i più grandi) non si trovano nella struttura della casa ma sono attaccati esternamente ai blocchi case con un tetto che parte dalla casa e arriva ad una piscina condominiale mai terminata.
Dall’ultima riunione condominiale alla quale io ero assente, si è deciso di coprire la piscina e di conseguenza essendo una struttura unica perché le due pareti più lunghe della piscina sono le pareti dei due box. La mia domanda è:  come viene ripartita la spesa di risanamento alla piscina . So benissimo che la proposta verrà messa ai voti della maggioranza del condominio, ma se uno non volesse partecipare alla spesa della piscina in comune a cosa andrebbe incontro. Grazie A.B.
La spesa sarà divisa tra tutti i condomini in base ai millesimi, niente importando che la parete di delimitazione della piscina sia quella dei box più grandi. Se l’assemblea a maggioranza decide di bonificare la piscina, dovrà concorrere alle spese. Ovviamente, le conviene intervenire in assemblea, o delegare un altro condomino, per votare contro. 

Buongiorno,
prima di tutto complimenti per il sito... le scrivo per questo: abito nella mansarda di una casa d'epoca che, considerate le unità familiari residenti, può essere considerata a tutti gli effetti un piccolo condominio. Quello che vorrei sapere è a chi competono le spese relative a manutenzione/riparazione di tetto ed abbaini; in particolare per questi ultimi avevo letto che ogni spesa è di competenza di tutte le entità familiari che risiedono sotto la porzione di tetto sulla quale sono collocati tali abbaini. E' vero? Esiste una legge? Ringraziandovi anticipatamente per la disponibilità, saluti MONIA
Per quanto riguarda le spese di manutenzione del tetto, competono a tutti i condomini in base ai millesimi, secondo quanto stabiliscono gli art. 1117 e 1124 c.c. Se gli abbaini sono presenti in spazi comuni, e quindi non sono lucernari di appartamenti o spazi ad uso esclusivo di qualche condomino, le spese di manutenzione o riparazione competono a tutti i condomini. La differenza di chi accenna lei si considera quando l’edificio ha una struttura articolata e le porzioni di tetto sono distinguibili fra di loro.  

Gentile signora.
Approfitto del Vostro servizio per avere una risposta al seguente quesito ed anticipatamente ringrazio. Sono proprietario di un appartamento in un condominio costituito da tre palazzine di cui sono attualmente anche amministratore. In seguito a continui disaccordi tra condomini alcuni vorrebbero sciogliere il condominio e amministrarsi singolarmente palazzina per palazzina. Attualmente il condominio ha in comune, sotto il piano stradale, una corsia d'accesso ai magazzini (42), la luce della corsia (presa da un contatore a defalco), l'energia elettrica per l'autoclave anch’essa ricevuta da altro contatore a defalco. Preciso che il Regolamento di condominio e il relativo riparto millesimale è stato presentato dal costruttore e sottoscritto da tutti i condomini. E' possibile sciogliere il condominio? Se si qual è la corretta procedura? Chi deve occuparsene? Rinnovo i ringraziamenti e la saluto. MAURIZIO
In base al codice civile, in specie artt. 1136, e 61- 62 delle disposizioni di attuazione, se la divisione può essere fatta senza modificare lo stato attuale delle cose e non sono necessarie opere di sistemazione è necessaria la maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea e contemporaneamente la maggioranza semplice dei millesimi. Se la divisione modifica lo stato delle cose o devono essere fatte opere di sistemazione è necessaria la maggioranza di tutti i condomini partecipanti al condominio e contemporaneamente la maggioranza di almeno due terzi dei millesimi. 

Gentile consulente, sul tetto del palazzo in cui vivo è stata installata un'antenna telefonica della wind; ciò che vorrei sapere è se normalmente l'operatore telefonico paga un affitto per installare un’antenna ed eventualmente a chi spetta questo compenso. Ed eventualmente come si può venire a conoscenza di questo contratto di affitto. Grazie MAURO
Normalmente, l’operatore telefonico paga un affitto al condominio e deve essere anche chiesto un permesso al condominio stesso. In questo modo penso di aver risposto ad entrambe le sue domande. 

Nel cortile del condominio in cui abito vengono parcheggiate delle auto senza alcuna autorizzazione (non esiste altresì alcun regolamento condominiale). Le auto in questione creano parecchi problemi perché creano caos all'interno del cortile e impediscono ai bambini di giocare. Nonostante le mie rimostranze, i possessori delle auto in merito sostengono il loro diritto di parcheggio vietando altresì ai bambini di giocare nel cortile nel timore che le loro auto vengano danneggiate. Chi ha ragione? Cordiali saluti. REMO
Non c’è regolamento condominiale, ma nessuno ha autorizzato il parcheggio delle auto o la possibilità ai bambini di giocare. Dovreste indire una bella assemblea condominiale con all’ordine del giorno la questione che mi sembra molto importante, soprattutto per il quieto vivere. Comunque, le auto non posso essere parcheggiate se non siete d’accordo, poiché lo spazio condominiale è di tutti i proprietari. 

Gentile consulente, sono proprietario di un appartamento in un condominio.
Recentemente, a causa delle forti piogge, ho subito delle infiltrazioni d'acqua dalla copertura della mia soffitta, sita all'ultimo piano dello stabile, le infiltrazioni si sono verificate inoltre anche dalla copertura del corridoio comune di accesso alle soffitte.
Tenendo presente che il lastrico solare è di proprietà comune (tutti i condomini lo usano per stendere i panni) e da esso si accede al locale soffitte ed al locale adibito a sede dell'assemblea condominiale, come vanno ripartite le spese per i lavori di manutenzione necessari alla rimozione della infiltrazione (posa di una nuova guaina bituminosa?). In attesa di leggerLa, cordialità. LUIGI
Il danno quindi deriva direttamente dal lastrico solare e posso intuire che anche la sua cantina abbia sofferto dei danni. Le spese vanno ripartite fra tutti i condomini in base ai millesimi.  

Su una strada privata, interna a un complesso residenziale di ville a schiera è stata realizzata, dopo approvazione di delibera condominiale, l'illuminazione della strada. Ho pagato per intero la quota dei lavori che mi spettava dalla ripartizione delle spese. Al momento dell'accensione delle luci, l'amministratore si è reso conto che la potenza richiesta all'ENEL era insufficiente ad alimentare tutte le lampade e così ha deciso, senza convocare assemblea, di accenderne  solo alcune. In parole povere, io che ho pagato sono rimasto al buio ed altri condomini che non hanno pagato hanno l'illuminazione. Rimanendo a disposizione per ulteriori chiarimenti che si rendessero necessari colgo l'occasione per porgere cordiali saluti. Grazie C. P.
In base a quale criterio sono state decise le luci che devono essere accese e quelle che devono restare a riposo? Chiedetelo all’amministratore. Mi sembra che la cosa più semplice chiedere all’Enel l’aumento di voltaggio.                  

Gentile avvocato, mi rivolgo a Lei per un problema con un cancello rumoroso.
Il mio condominio è composto da sei corpi scala con ingresso indipendente. 
Siccome alcuni possessori di box sono esterni al nostro condominio, è stato realizzato un cancello per permettere l'accesso pedonale a tali persone (anche se poi lo usano tutti per comodità). Il cancello è in ferro e quando si chiude fa molto rumore  (essendo attaccato anche a una cancellata metallica). Essendo il mio appartamento vicino a tale cancello, e dato l'utilizzo di questo cancello a tutte le ore, ho chiesto in assemblea la risoluzione di questo problema. Mi è stato risposto che si sarebbe provveduto a trovare una soluzione urgentemente. Sono passati tre mesi e nulla è cambiato; l'amministratore fa orecchie da mercante. Vorrei sapere cosa fare. Tengo a sottolineare che da circa un anno in maniera molto serena cerco di far risolvere questo problema con telefonate all'amministratore. Incomincio ad alterarmi e a questo punto vorrei seguire una strada legale, chiedendo addirittura il danno per tutte le notti in cui mi hanno svegliato per l'uso di quel cancello.
RingraziandoLa anticipatamente cordialmente saluto.

Non le conviene assolutamente partire per vie legali, poiché il suo è un problema che si può affrontare indicendo un’assemblea che abbia nell’ordine del giorno il cancello rumoroso e anche preventivi di spesa per risolvere il problema, visto che l’amministratore e l’assemblea hanno già detto che si poteva fare. Nel momento in cui l’assemblea dovesse decidere che non vogliono spendere soldi per eliminare il rumore che, dopotutto, da fastidio solo ai malcapitati che vi abitano vicino, lei chiederà che il cancello venga dotato di una chiave e che una copia sia data solo a coloro che vi devono passare per accedere ai propri box e non anche a tutti i condomini, poiché una cosa comune al condominio se arreca danno anche solo ad uno dei condomini va sistemata. 

Buongiorno. Ho bisogno di una sua consulenza. Io vivo in affitto a Milano.
Vorrei sapere se sono a mio carico le spese di riparazione della chiave di chiusura generale dell'acqua. Se rientrano o no nelle cosiddette riparazioni di piccola manutenzione. La rottura credo che sia stata causata dalla vetustà dell'impianto idraulico del palazzo. In attesa di quanto sopra le porgo i miei cordiali saluti.
Al locatore spettano le spese relative all’installazione e rifacimento integrale dell'impianto idrico, secondo gli articoli 1575 e 1576 del codice civile. Quindi, si intende anche la chiave di chiusura generale dell’impianto del suo appartamento. 

Egregio Dottore, il mio condominio è composto da n. 6 appartamenti dislocati su tre piani ( p.1°, p. 2° e p. 3° ); il piano terra è interamente occupato da un’officina meccanica il quale proprietario è anche titolare del cortile lato ovest, adiacente al fabbricato, e che conduce agli ingressi dell’officina su quel lato.
Nel lontano 1972/73, il proprietario dell’officina meccanica ha opportunamente chiuso l’ingresso carrabile e pedonale a questo cortile mediante l’installazione di una cancellata, nonostante la volontà contraria del condominio che rivendicava e rivendica, tutt’ora, il diritto all’ingresso sul cortile per l’eventuale recupero di oggetti che dovessero cadere dai soprastanti balconi e finestre; il diritto di entrare nel cortile per il recupero di taluni oggetti è stato opportunamente precisato anche sugli atti notarili di compravendita, come di seguito riportato: "i condomini che hanno finestre o balconi che affacciano sulla particella 386 (posta ad ovest della palazzina) hanno diritto di accedervi per raccogliere indumenti, oggetti o quanto altro vi fosse accidentalmente caduto;" Solo quest’anno, procedendo alla riconfinazione del fabbricato, si è accertato che una striscia di detto cortile, a ridosso del fabbricato (quindi tra il fabbricato e l’area privata), è di proprietà condominiale. Ciò poteva essere facilmente intuibile perché su questa striscia di cortile sono ubicate le “bocche di lupo” che danno luce ed aria ai fondaci ed ai garage del piano interrato, accessori degli appartamenti. Pertanto, anche alla luce dei nuovi fatti, è possibile da parte del condominio imporre al proprietario dell’officina la rimozione della cancellata e/o richiedere la chiave per l’accesso, almeno in quella striscia di cortile di proprietà condominiale? GRAZIE. PEPPE
Certo che il condominio può chiedere che venga data la possibilità, anzi la certezza di poter accedere alla striscia di terreno di sua proprietà. Penso che il cortile sia chiuso e che l’unico modo di entrarvi sia la cancellata dell’officina, ma non si può neanche chiedere che il meccanico dia la chiave a tutti i condomini. Infatti, la chiave potrebbe essere data solo all’amministratore e ai consiglieri, anche perché non è vero che le chiavi di tutte le parti comuni sono date a tutti i proprietari. Quindi, senza imporre al meccanico di togliere la cancellata (che se è stata messa, ci sarà una motivazione valida anche solo perché la proprietà è la sua). Ma, a parte il fatto che è stata accertata la striscia di proprietà del condominio, se questa non ci fosse stata, la frase nell’atto di compravendita da lei riportata non diceva che avevate diritto ad avere le chiavi della cancellata, ma solo che potevate accedervi… magari in presenza del meccanico.

Spett. Consulente
Le scrivo per avere informazioni circa il comportamento che devo avere nei confronti dell'Amministratore del mio condominio. Nel mio condominio i rifiuti, raramente in verità la frazione umida, vengono stoccati da un impresa di pulizia nel cortile sotto le mie finestre nei pressi dell'imbocco del passo carraio con riduzione dell'area di passaggio e senza che vengano mai svolte in questa sede operazioni di pulizia, nei giorni di raccolta poi tutti i tipi di rifiuti, non sempre nei loro contenitori, vengono posizionati all'esterno del fabbricato sempre sotto le mie finestre e sempre con riduzione significativa dell'area di passaggio del passo carraio con notevoli difficoltà nelle manovre di entrata ed uscita con le auto ed ovviamente senza che mai venga svolta opera di pulizia del luogo.
L'amministratore del condominio è stato informato ma non interviene.
Le chiedo se vengono rispettati i regolamenti condominiale (sottrazione all'uso ed al godimento del cortile e del transito), di polizia municipale (norme sul decoro, sulla nettezza del suolo pubblico,sull'ammasso di spazzatura e scarico di  rifiuti, sull'occupazione del suolo pubblico con ostacolo alla circolazione di area di dominio privato soggetta a servitù, occupazione pericolose moleste o incomode, imbrattamento di muri) e di igiene del comune. Come posso comportarmi, è giusto continuare a pagare l'impresa di pulizia che svolge questo tipo di prestazione? E’ giusto che io debba pagare eventuali infrazioni rilevate anche dopo aver richiesto la messa in regola? E l'amministratore? Grazie, distinti saluti Fabio
Più che altro mi sembra che la questione sia di decenza del condominio. Il fatto che non venga pulita l’area di raccolta dei rifiuti umidi (cioè anche del tipo di rifiuto che puzza di più) è una grande pecca da parte dell’impresa di pulizie. Per non parlare dell’indecenza dei suoi vicini di casa che lasciano fuori dei contenitori predisposti i rifiuti incuranti del fatto che lei li abbia proprio sotto il naso. Il fatto che l’amministratore non intervenga, soprattutto sull’impresa che lascia sporco, è una mancanza dell’amministratore, quindi prima di parlare di leggi bisogna risolvere la questione “in condominio”, indicendo una bell’assemblea e mettendo il problema nell’ordine del giorno. 

Gentile Consulente, sono proprietaria di un appartamento in una palazzina che consta di 14 appartamenti. Ho ricevuto, qualche giorno fa, l'avviso di convocazione all'assemblea condominiale fissata per il giorno venerdì alle ore 20:00. E' possibile che l'amministratore possa fissare gli orari a suo piacimento visto che, essendo molto giovane, quel giorno della settimana sono sempre fuori? Grazie TERESA 
Ovviamente l’assemblea deve essere fissata in un giorno e in un orario che possa far si che i condomini siano disponibili. Quindi fuori degli orari di lavoro, ma lo svago… non può essere purtroppo una buona motivazione.  

Ciao e complimenti a tutti per il vs sito, volevo chiedervi un informazione a proposito dello spazio dinanzi al portone d'ingresso condominiale; il nostro condominio ha il suo ingresso su un piazzale interno di proprietà esclusiva di un condomino (proprietario del negozio al piano terreno) utilizzato per il parcheggio dei clienti del negozio. Volevo sapere se deve essere lasciato uno spazio adeguato dinanzi al portone (dove i clienti usano parcheggiare a pochi cm) oppure non ci sono alcune regole a proposito. Vi ringrazio anticipatamente per la risposta. IURI
Il vostro condominio ha una servitù di passaggio e come tale deve essere lasciato il godimento del passaggio, senza intralcio. Quindi potete chiedere al proprietario di pregare i propri clienti di non parcheggiare troppo attaccati al portone. Altrimenti potete rivolgervi al giudice, ma provate prima con le buone. E’ un vostro sacrosanto diritto. 

Buongiorno, ho due problemi molto simili da sottoporvi. Ho una perdita idraulica dal bagno che sto cercando di risolvere chiamando il mio idraulico. Contemporaneamente il condomino del piano di sotto mi ha informato che vede una macchia umida sul suo soffitto probabilmente dovuta ad infiltrazioni dal balcone in corrispondenza di una grondaia. Infatti questa macchia si forma solo quando piove. Vorrei sapere in che misura le due perdite, che sono una interna e una esterna al mio alloggio, sono di competenza mia o del condominio. Cordiali saluti, ROBERTA
Secondo le regole, se la perdita si trova dopo l’allaccio dell’impianto dell’appartamento all’impianto comune, le spese di riparazione e manutenzione sono a carico del singolo condomino. Altrimenti spetta a tutti i condomini in base ai millesimi. Per quanto riguarda la grondaia che penso sia lo scolo del balcone, (giusto?) in questo caso compete a lei.

Buongiorno, prima di tutto complimenti per il sito... le scrivo per questo: abito nella mansarda di una casa d'epoca che, considerate le unità familiari residenti, può essere considerata a tutti gli effetti un piccolo condominio. Quello che vorrei sapere è a chi competono le spese relative a manutenzione/riparazione di tetto ed abbaini; in particolare per questi ultimi avevo letto che ogni spesa è di competenza di tutte le entità familiari che risiedono sotto la porzione di tetto sulla quale sono collocati tali abbaini. E' vero? Esiste una legge? Ringraziandovi anticipatamente per la disponibilità, saluti MONIA
Le spese di manutenzione del tetto competono a tutti i condomini in base ai millesimi, secondo quanto stabiliscono gli art. 1117 e 1124 c.c. Se gli abbaini sono presenti in spazi comuni, e quindi non sono lucernari di appartamenti o spazi ad uso esclusivo di qualche condomino, le spese di manutenzione o riparazione competono a tutti i condomini. La differenza cui lei accenna si considera quando l’edificio ha una struttura articolata e le porzioni di tetto sono distinguibili fra di loro.  

Gentile signora, approfitto del Vostro gentile servizio per avere una risposta al seguente quesito ed anticipatamente ringrazio. Sono proprietario di un appartamento in un condominio costituito da tre palazzine di cui sono attualmente anche amministratore. In seguito a continui disaccordi tra condomini alcuni vorrebbero sciogliere il condominio e amministrarsi singolarmente palazzina per palazzina. Attualmente il condominio ha in comune, sotto il piano stradale, una corsia d'accesso ai magazzini (42), la luce della corsia (presa da un contatore a defalco), l'energia elettrica per l'autoclave anch’essa ricevuta da altro contatore a defalco. Preciso che il Regolamento di condominio e il relativo riparto millesimale è stato presentato dal costruttore e sottoscritto da tutti i condomini. E' possibile sciogliere il condominio? Se si qual'è la corretta procedura? Chi deve occuparsene? Rinnovo i ringraziamenti e la saluto. MAURIZIO
In base al codice civile, in specie artt. 1136, e 61- 62 delle disposizioni di attuazione, se la divisione può essere fatta senza modificare lo stato attuale delle cose e non sono necessarie opere di sistemazione è necessaria la maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea e contemporaneamente la maggioranza semplice dei millesimi. Se la divisione modifica lo stato delle cose o devono essere fatte opere di sistemazione è necessaria la maggioranza di tutti i condomini partecipanti al condominio e contemporaneamente la maggioranza di almeno due terzi dei millesimi. 

Gentile consulente, sul tetto del palazzo in cui vivo è stata installata un'antenna telefonica della wind; ciò che vorrei sapere è se normalmente l'operatore telefonico paga un affitto per installare un antenna ed eventualmente a chi spetta questo compenso. Ed eventualmente come si può venire a conoscenza di questo contratto di affitto. Grazie MAURO 
Normalmente, l’operatore telefonico paga un affitto al condominio e deve essere anche chiesto un permesso al condominio stesso. In questo modo penso di aver risposto ad entrambe le sue domande. 

Nel cortile del condominio in cui abito vengono parcheggiate delle auto senza alcuna autorizzazione (non esiste altresì alcun regolamento condominiale). Le auto in questione creano parecchi problemi perché creano caos all'interno del cortile e impediscono ai bambini di giocare. Nonostante le mie rimostranze, i possessori delle auto in merito sostengono il loro diritto di parcheggio vietando altresì ai bambini di giocare nel cortile nel timore che le loro auto vengano danneggiate. Chi ha ragione? Cordiali saluti. REMO 
Non c’è regolamento condominiale, perciò nessuno ha autorizzato il parcheggio delle auto come la possibilità ai bambini di giocare. Dovreste indire una bella assemblea condominiale con all’ordine del giorno la questione che mi sembra molto importante, soprattutto per il quieto vivere. Comunque, le auto non posso essere parcheggiate se non siete d’accordo, poiché lo spazio condominiale è di tutti i proprietari. 

Gentile consulente, sono proprietario di un appartamento in un condominio.
Recentemente, a causa delle forti piogge, ho subito infiltrazioni d'acqua dalla copertura della mia soffitta, sita all'ultimo piano dello stabile, le infiltrazioni si sono verificate inoltre anche dalla copertura del corridoio comune di accesso alle soffitte.
Tenendo presente che il lastrico solare è di proprietà comune (tutti i condomini lo usano per stendere i panni) e da esso si accede al locale soffitte ed al locale adibito a sede dell'assemblea condominiale, come vanno ripartite le spese per i lavori di manutenzione necessari alla rimozione della infiltrazione (posa di una nuova guaina bituminosa?). In attesa di leggerLa, cordialità. LUIGI
Se il danno deriva dal lastrico solare, le spese vanno ripartite fra tutti i condomini in base ai millesimi.  

Su una strada privata, interna a un complesso residenziale di ville a schiera, è stata realizzata, dopo approvazione di delibera condominiale, l'illuminazione della strada. Ho pagato per intero la quota dei lavori che mi spettava dalla ripartizione delle spese. Al momento dell'accensione delle luci, l'amministratore si è reso conto che la potenza richiesta all'ENEL era insufficiente ad alimentare tutte le lampade e così ha deciso, senza convocare assemblea, di accenderne  solo alcune. In parole povere, io che ho pagato sono rimasto al buio ed altri condomini che non hanno pagato hanno l'illuminazione. Rimanendo a disposizione per ulteriori chiarimenti che si rendessero necessari colgo l'occasione per porgere cordiali saluti. Grazie C. P.
Avendo pagato tutti, tutti avete diritto ad avere l’ingresso della proprietà illuminato. In base a quale criterio sono state decise le luci che devono essere accese e quelle che devono rimanere a riposo? Chiedetelo all’amministratore. Mi sembra che sia molto più semplice chiedere all’Enel l’aumento di voltaggio.

Gentile consulente, sono proprietario di un immobile all'interno di un parco; ho proposto di allestire alcune aree verdi al posto di una zona adibita attualmente a parcheggio, la predetta zona verrebbe spostata in altra area condominiale per cui nessuno degli aventi diritto, perderebbe l'uso della stessa. Vi è da sottolineare che attualmente le zone che vorrei modificare nell'utilizzo, da parcheggio ad area verde, sono sottostanti a balconate dei condomini dei piani rialzati. Il progetto è stato avallato da tutti escluso un condomino. Chiedo, si può proseguire nei lavori? Lavori che non graveranno economicamente su nessuno dei condomini perché effettuati dagli stessi. In attesa di leggerVi, cordialità. VITTORIO
La trasformazione del giardino in parcheggio è un’innovazione e, per tanto, secondo l’art. 1120 c.c. devono essere d’accordo l’unanimità dei condomini. 

Nell'ultima assemblea condominiale, sono stato proposto come nuovo amministratore. I millesimi, rappresentanti i presenti, erano 650 su 1150. Con la votazione svoltasi, ho ottenuto 550 millesimi ma l'amministratore in carica non ha confermato la nomina. E’ vero che occorre il 51% di 1150. Ringrazio anticipatamente SERGIO
Secondo l’art. 1136 c.c. per la nomina dell'amministratore è necessaria contemporaneamente la maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea (di persona o per delega) e la maggioranza (501) dei millesimi. 

Buongiorno, le scrivo per sottoporle un problema che mi perseguita ormai da un anno e mezzo. Vivo in una casa in affitto in uno stabile composto da 3 scale. Ogni notte i miei vicini litigano, urlano, rompono mobili, vetri, si picchiano e chi più ne ha più ne metta. Più volte è stata chiamata la polizia, ma la situazione, appena questa andava via, ritornava peggio di prima. 
Sono state mandate diverse raccomandate all'amministratore e al proprietario di casa. Loro mi rispondono che non possono fare niente, ma che sono io che devo andare di porta in porta a raccogliere le firme degli altri condomini e fare una denuncia a mio nome. Ora, visto che i miei vicini non sono proprio delle persone che si raccomanderebbe di frequentare, io non ho nessuna intenzione di assumermi questa responsabilità. Vorrei sapere se in qualche modo, essendo questi problemi conosciuti da tutte e tre le scale, io posso recedere dal contratto di affitto senza dare i 6 mesi di preavviso e chiedere eventualmente anche i danni procuratami. Oppure, mi può consigliare lei cosa fare? E' ormai diventato un incubo non dormire tutte le notti e non potere fare nulla per interrompere questo circolo. Grazie. Buona giornata, SONIA
E per quale motivazione giustificata vorrebbe recedere dal contratto, non pagare l’affitto e addirittura chiedere i danni? Per quelli che urlano? E il suo padrone di casa che cosa c’entra? E’ lei che vive nell’appartamento e lei che deve risolvere la situazione, al massimo di comune accordo con il padrone e con quanti vogliono come lei che la situazione cambi. Purtroppo la denuncia, perché sia seguita bene, deve essere fatta a nome di qualcuno. 

Egr. Sig.ri, Vorrei sapere se il condominio può istituire una tassa di parcheggio (chiamata deposito) per poter lasciare le bici moto e motorini nel giardino condominiale? Fino ad ora il parcheggio era libero da ogni vincolo. Se si, occorre la maggioranza o l'unanimità? Grazie per la risposta, FISA
Il condominio potrebbe istituire una tassa del genere per raccogliere eventuali fondi per successivi lavori di manutenzione, ma essendo una innovazione, ci sarebbe bisogno dell’unanimità. 

Ci sono delle norme riguardo lo spazio antistante i box condominiali?
Ho acquistato un box e nello spazio antistante, i condomini hanno deciso di mettere i bidoni per la raccolta differenziata; faccio presente che c’è uno spazio in cantina e che la loro scelta è dovuta al fatto che non vogliono fare le scale per scendere in cantina; inoltre dicono che quello spazio è sempre stato usato per i bidoni. Il box è lungo metri 4,90,lo spazio antistante è metri 5. In attesa di una Vs gradita risposta porgo Distinti Saluti FRANCO
Lo spazio antistante i box è parte comune, quindi, vigono le norme che regolano l’uso di queste. Se la maggioranza dei condomini decide che quello è lo spazio migliore per mettere i bidoni dei rifiuti, quelli devono stare li. Lei deve fare le sue rimostranze giustificate. Lo spazio nella cantina era adibito alla raccolta differenziata? Se così fosse, nel momento in cui è stato deciso di spostarli, perché non è intervenuto in assemblea? 

Gentile consulente, nel condominio dove possiedo un appartamento al settimo piano, tre piani dello stabile sono riservati ad un albergo che ha un ingresso autonomo. Ora il proprietario dell'albergo, per adeguarsi alle norme antincendio si trova nella necessità di creare delle uscite di sicurezza e ha richiesto l'autorizzazione di aprire delle porte antincendio nei pianerottoli delle scale condominiali, in corrispondenza dei piani dove è ubicato l'albergo; oppure si vedrà costretto a costruire una scala antincendio esterna che porterebbe grave danno all'estetica del palazzo. I quesiti che le pongo sono i seguenti:
- quale è la maggioranza richiesta per autorizzare l'apertura di tali porte?
- In che maniera deve contribuire l'albergo alle spese condominiali?
- è vero che bisognerebbe rifare le tabelle millesimali?
- In caso di costruzione della scala esterna, quale è la maggioranza richiesta per approvare tale modifica? La ringrazio anticipatamente. ANDREA
Il condominio non può impedire la costruzione delle uscite di sicurezza dell’albergo. Perché altrimenti sarebbe denunciato dall’albergo stesso. Quindi è solo buona cosa che le si facciano. Per quanto riguarda i lavori è ovvio che servendo alla stessa attività, le spese saranno sopportate dall’albergo medesimo, senza gravare sul condominio. Le scale per salire ai vari piani dell’albergo e alle varie stanze, sono le stesse del condominio? In questo caso, è probabile che l’albergo debba pagare un canone aggiuntivo alle spese; altrimenti, pagherà in base ai millesimi e all’altezza del piano, come succede per tutti i condomini.  

Gentile Consulente, sono proprietario di una soffitta e da poco ne ho acquistata un'altra confinante con la mia, per poter ricavare così, un locale che adibirò a studiolo. L'acquisto era finalizzato non tanto al valore aggiunto alla mia soffitta dalla nuova, quanto invece, alla possibilità di prendere possesso anche del corridoio (parte comune), che trovandosi a servire unicamente la soffitta appena acquistata, ed essendo posizionato al confine con la mia, perderebbe il significato di servitù e consentirebbe invece, di essere inglobato nella proprietà, rendendola molto più agibile. Fino a prima del rogito, avevo l'approvazione di tutti i condomini, ma ora che ho comunicato loro l'intenzione di iniziare i lavori sono sorte delle complicazioni. Temono che il corridoio che mi cederebbero possa soddisfare i requisiti per ottenere l'abitabilità della soffitta, trasformandola in unità abitativa che potrebbe provocare disagi ai condomini e una svalutazione dell'immobile. La prego se è possibile di darmi qualche suggerimento per poter realizzare il mio progetto, indicandomi a grandi linee la via da seguire, desidero sapere inoltre se mi è possibile esercitare una sorta di usufrutto del corridoio in questione dal momento che con la variazione della proprietà ha perso l'utilità che originariamente aveva per il condominio. Sperando di essere stato sufficientemente chiaro allego un disegno della situazione e ringrazio per l'attenzione prestatami. GUIDO T.
E’ stato bravissimo a spiegare la situazione. Il corridoio rimane parte comune, poiché non è possibile creare un’usucapione (che poi sarebbe troppo lunga: 20 anni). Lei può o acquistare la parte dal condominio oppure prendere in affitto il pezzo. L’approvazione iniziale l’ha mai avuta scritta? Questo cambierebbe tutto, altrimenti deve cercare con pazienza di trovare una soluzione con i suoi vicini. 

Le racconto la mia storia. Nel giugno del 2001 ho acquistato un appartamento in un complesso nuovo, composto da appartamenti al piano primo e attività commerciali al piano terra. Prima di acquistare l'appartamento, preoccupato della convivenza con le attività commerciali, ero stato rassicurato dal costruttore che gli esercizi avrebbero avuto l'obbligo di chiudere alle 21,00. Questa clausola è stata ribadita nell'atto notarile di acquisto e in un allegato che conteneva alcune regole base per un futuro regolamento condominiale. Il costruttore si era impegnato ad espletare fino alla fine del 2001 le veci dell'amministratore in attesa che tutte le unità immobiliari venissero vendute. Per qualche mese tutto è filato liscio.
Verso ottobre, dato che veramente la fortuna è cieca ma la sua nemica ci vede benissimo, sotto il mio appartamento ha aperto i battenti un bar.
L'esercizio ha cominciato da subito a chiudere molto tardi e a dare molto fastidio con musica alta e disturbi vari. Quindi un buon gruppetto di condomini ha spinto il costruttore a contattare degli amministratori di condominio e all'inizio di marzo è stato nominato un geometra purtroppo al primo impiego. Dopo la prima riunione e nelle successive si è subito evidenziato questo problema oltre ad altri, ma il geom. oltre ad inviare una lettera in cui si richiedeva di rispettare il regolamento, non è andato oltre.
Ora questi signori continuano a non rispettare l'orario di chiusura condominiale, provocano schiamazzi fino anche alle 2 di notte, tengono la musica ad un volume troppo elevato e mi scusi il termine "se ne fregano" di dar fastidio. Io mi sono impegnato con un mutuo per dieci anni della mia vita per acquistare una casa in cui non posso nemmeno dormire o invitare amici perché mi vergogno del rumore. Cosa posso fare per fargli rispettare l’orario di chiusura in maniera definitiva? Come posso imporgli di insonorizzare il locale non potendo io certo rifare la soletta del pavimento? RingraziandoLa anticipatamente della Sua disponibilità, porgo cordiali saluti. SIMONE
Chiamando i Carabinieri e denunciando il tutto, mettendo l davanti al  rogito e al regolamento condominiale i signori che se ne fregano. Ovviamente… cambiate l’amministratore!

Gent.ma, ho trovato per caso il sito "ARCOBALENO" e mi devo complimentare. La disturbo per una situazione che si è venuta a creare nel condominio in cui abito. In questo condominio ci sono solo proprietari.
Il problema è il seguente: abbiamo perso una causa legale con uno dei proprietari per dei lavori di manutenzione nell'appartamento (umidità- muffa etc.) La mia domanda è relativa a queste spese legali di circa Euro 10.000 totale che l'amministratore, senza alcuna assemblea, ha pensato bene di ripartire per millesimi fra i proprietari. Esiste una legge/regola che le ripartizioni di spese legali può o deve avvenire 50% nuclei familiari e 50% millesimi? La ringrazio sentitamente della risposta e Le porgo i migliori auguri di un proficuo lavoro. M. TERESA
Purtroppo si devono considerare i millesimi.  

Gentilissimo Consulente, sono Domenico e scrivo da La Spezia dove, nel 1991, ho acquistato, assieme a mia moglie, un appartamento in una palazzina nuova che consta di 11 appartamenti dei quali siamo tutti proprietari. Tutti i condomini possiedono un posto macchina esterno mentre 7 di noi hanno acquistato anche un posto macchina interno nel garage che conta anch’esso 11 posti; in questo locale però sono rimasti invenduti n° 4 posti macchina. Nel rogito in possesso di tutti i condomini il costruttore ha inserito una clausola in base alla quale chi non ha acquistato il posto macchina interno non può accedere al locale garage, ma si deve servire ovviamente del normale portone d’ingresso. Trattandosi di un condominio giovane, per venire incontro alle esigenze di tutti, in una riunione condominiale del 1996, ribadita in un’altra del 2001, noi condomini abbiamo concesso, ingenuamente, anche a chi non ne aveva diritto, il passaggio esclusivamente pedonale attraverso il garage per facilitare l’accesso alle cantine. Nel frattempo il costruttore è fallito o in amministrazione controllata e tutta la pratica è in mano al Tribunale che non sappiamo quando deciderà sui posti invenduti. Uno dei quattro condomini non proprietario dei box in esame, da un po’ di tempo ha deciso, solo lui, di non rispettare più le delibere dell’assemblea e del rogito e quindi parcheggia quando vuole, nei posti liberi, sia la propria moto che l’autovettura, adducendo la motivazione che non siamo noi ma il costruttore che deve vietargli il parcheggio e avvalendosi della complicità di alcuni proprietari che chiudono un occhio per quieto vivere: Le sembra giusto Signor Giudice? Noi condomini che paghiamo sui posti di nostra proprietà le tasse, l’ICI e la spazzatura, che abbiamo pagato per l’installazione del cancello automatico, dobbiamo assistere impotenti al condomino moroso, che quindi gode di una comodità tutta gratis? L’amministratore, che è amico del soggetto in esame, se ne lava le mani, invitandoci ad adire le vie legali, ma è proprio così o anche lui ha delle responsabilità? Grazie per la cortese risposta! DOMENICO
Quello in possesso di tutti è il cosiddetto regolamento contrattuale che è stato accettato da tutti nel momento dell’acquisto della proprietà. Tale regolamento può essere modificato, nelle regole che interessano in generale le proprietà (come nel vostro caso) con la maggioranza dell’assemblea che rappresenti almeno metà del valore dei millesimi. Come penso sia accaduto per voi. Però la delibera "ingenua" riguardava solo l’accesso pedonale e non il parcheggio indiscriminato delle macchine altrui. Quindi, il signore parcheggia senza alcun titolo e l’amministratore ha l’obbligo di far rispettare le regole, altrimenti non ci sarebbe bisogno di deliberare e, di conseguenza, di un amministratore, che tra l'altro non fa gli interessi del condominio, ma solo degli amici.

Dopo aver letto il regolamento, e il bilancio preventivo relativo alla
ripartizione delle spese condominiali per l'anno 2002, trovo errata la ripartizione delle spese per l'energia elettrica. Il condominio a cui mi riferisco è composto da 7 appartamenti, di cui 3 al piano terra con unico ingresso dal proprio giardino ricavato nel parco circostante il fabbricato.
Agli altri 4 appartamenti si accede tramite androne comune e scale.
L'androne porta anche al piano interrato dove ci sono 7 posti auto e 7 cantinole. Le luci nelle scale, nel parco, nel cantinato risultano alimentate da un unico contatore Enel da 6 K watt, dove è collegata anche la pompa
dell'autoclave. Inoltre le luci nelle cantinole risultano collegate allo stesso.
La ripartizione delle spese per l'energia elettrica viene effettuata tramite
le seguenti tabelle millesimali:
Appartamento      B) Scale e androne             
Interno  1
Interno  2
Interno  3                                             
Interno  4                              239,858  
Interno  5                              261,838
Interno  6                              251,672
Interno  7                              229,12

Appartamento      D) Scale cantinato
Interno  1                              1,785
Interno  2                              2,440
Interno  3                              2,134
Interno  4                              2,956
Interno  5                              3,298
Interno  6                              2,526
Interno  7                              2,375

Appartamento      Millesimi B+D
Interno  1                              1,79        
Interno  2                              2,44
Interno  3                              2,13
Interno  4                              242,81
Interno  5                              265,14
Interno  6                              254,20
Interno  7                              231,50
Totale                                  1000,002               

La voce Enel parti comuni nel preventivo di bilancio annuale è di Euro
619.74  ne risulta che :
Appartamento      Tab B+D                 Euro
Interno  1              1,79                        1,11
Interno  2              2,44                        1,51
Interno  3              2,13                        1,32
Interno  4              242,81                    150,48
Interno  5              265,14                    164,32
Interno  6              254,20                    157,54
Interno  7              231,50                    143,47
Totale                  1000,002         619,74

Non mi sembra giusto che i condomini degli interni n° 1, 2, 3 usufruiscano dell'illuminazione nel piano interrato, nel parco, nelle loro cantinole e dell'autoclave con un canone annuo di 1,50 EUR. Cosa ne pensate?
Anche a voi la suddivisione attuale risulta errata? Se si mi consigliereste una eventuale nuova suddivisione? Come fare per proporla al condominio?
Resto a disposizione per eventuali chiarimenti. Grazie RAFFAELE
Mi dispiace, ma non è questa la sede giusta per rispondere a quesiti così complessi, PER ORA siamo solo un punto di consulenza gratuito. 

Siamo un piccolo condominio formato da 5 persone. La palazzina è formata da un interrato con i box e le cantine, un piano terra con 2 appartamenti con giardino, un primo piano con 2 appartamenti, ed un terzo piano con una mansarda di 33 mq: la mia!! Il mio valore millesimale è di 80.
In seguito alla delibera di imbiancare le scale è venuto fuori che la quota più alta da pagare è la mia. Vorrei sapere quale è il criterio per la suddivisione delle spese in questo caso specifico, visto che esiste una sola tabella millesimale, e visto che il mio appartamento è 3 volte più piccolo degli altri. Grazie per l'attenzione e distinti saluti MARINELLA
Le spese di manutenzione e di riparazione delle scale devono essere ripartite metà in base ai millesimi, metà in proporzione al piano. Quindi è per questo che lei, pur avendo un piccolo appartamento, ma stando nella mansarda, paga di più.  

Gentile avvocato sarei lieta se potesse risolvere questo quesito che è motivo di discussione per i condomini dello stabile nel quale abito. Sono la proprietaria di un appartamento in un condominio costituito da altri 89 immobili oltre al mio. Parcheggio regolarmente la mia auto all'interno del cortile condominiale sempre usato per questo da me e da altri condomini. I posti attuali non sono più sufficienti per garantire lo stesso diritto di posteggio a tutti e allora mi chiedo se fosse possibile riducendo di qualche metro il giardino condominiale ricavare 90 posti auto da assegnare uno a ciascuna unità immobiliare. Occorrerebbe un consenso unanime o sarebbe sufficiente una maggioranza in assemblea? La ringrazio anticipatamente per una sua risposta che attendo con ansia. LAURA
Serve l’unanimità dei condomini poiché si tratterebbe di un’innovazione.   

Gent.mo Consulente, sono venuta in possesso del mio appartamento, dopo il decesso dell'usufruttuaria. Poiché l'usufruttuaria non pagava né il condominio né i lavori per la pulizia del palazzo, l'amministratore ha fatto pignorare la sua pensione. Ora che la sig.ra è deceduta cosa debbo fare? Pagare il debito in toto? In attesa di un suo gentile riscontro Le porgo distinti saluti PATRIZIA
Nel momento in cui la pensione pignorata della signora non basti a pagare i debiti con il condominio, l’amministratore potrà rivalersi su di lei.

Abito in una palazzina di due famiglie con relativo cortile e garage.  Qualche anno fa tutte le pertinenze sono state divise in modo equo con tanto di atti notarili. Il cortile ha anche delle superfici comuni per consentire l'accesso in modo distinto ai garage. Da qualche tempo si sono verificate perdite d'acqua provenienti dalle tubature sotterranee che dalle proprietà arrivano al contatore unico per tutti.  Il guasto è stato individuato sulla proprietà dell'altra famiglia, la quale ha provveduto alla sistemazione dello stesso senza avvisare la mia famiglia. La domanda è:  E' possibile eseguire i lavori senza consultare o avvisare le altre parti proibendo conseguentemente   l'accesso ai garage e non mettendo in sicurezza tutti gli scavi (visto che i lavori  non sono stati terminati) scoperti? Grazie TIZIANO
Beh, certo il suo vicino è stato   incauto, anche solo per il fatto che chiunque si fosse fatto male cadendo sugli scavi aperti avrebbe potuto denunciarlo per danni. Essendo due sole famiglie, non mi sembra che avvertirla dei lavori potesse affaticarlo tanto, considerato poi che lei per accedere al suo garage deve passare un sentiero che ora è diventato minato. Per rapporti di buon vicinato, le conviene fare giusto una battuta sul caso, ma nel malaugurato istante in cui a lei o ad un suo ospite dovesse succedere qualcosa a causa dei lavori… si faccia valere. 

Condominio composto da 2 fabbricati con terreno di proprietà adibito parte a parcheggio e parte a verde con alberi ed aiuole. I condomini sono 112, i parcheggi possono contenere 80/82 auto. Si vorrebbero realizzare i posti mancanti sacrificando alcune aiuole ed alcuni alberi di piccolo e medio fusto. Il Comune di Milano ha approvato il progetto presentato. In Assemblea che maggioranza serve per la realizzazione di quanto sopra? Vi sono pareri discordanti. Il Condominio si impegna a ripiantare gli alberi abbattuti. Ringrazio per l'attenzione. Distinti saluti GIOVANNI
Anche se il parcheggio voi lo avete già, qui si tratta di far diventare un giardino parcheggio. Ed in questo caso, l’articolo 1120 c.c. richiede l’unanimità dei condomini.   

Stiamo effettuando dei lavori di ristrutturazione dell'immobile ed, in seguito a perizia da parte del nostro direttore dei lavori, si è deciso di rifare completamente i balconi (abbattimento del solaio, rimozione piastrelle etc.). Tutto questo è stato deliberato in assemblea ed accettato da tutti tranne da un condomino il quale si è assunto la responsabilità, anche penale, per eventuali danni provocati dal crollo del balcone in oggetto (ha fatto effettuare la perizia da un suo tecnico di fiducia il quale ha stabilito che il balcone non è in condizioni tali da essere abbattuto). Facendo riferimento all'art.700 c.p.c. (provvedimento d'urgenza) si potrebbe risolvere il problema ma almeno a detta del nostro amministratore la cosa potrebbe andare per le lunghe (e sarebbe anche molto costosa). Riepilogando, abbiamo la seguente situazione: il nostro direttore dei lavori che afferma che il balcone va abbattuto ed il caro inquilino che dice il contrario (disposto a farci causa in caso di applicazione dell'art.700). Quello che mi preme sapere è questo: nell'ipotesi che si arrivi ad una causa in tribunale, chi è responsabile, il condominio o il nostro direttore dei lavori (che addirittura tempo addietro aveva esposto in bacheca una sua dichiarazione nella quale annunciava la sua mancata responsabilità nel caso non si fossero abbattuti i balconi)? Nel caso in cui si arrivasse ad un accordo con il condomino (assunzione da parte sua di tutta la responsabilità anche penale) ed un domani dovesse accadere qualcosa di "tragico", saremmo davvero tutelati con la sua sola dichiarazione a verbale? La ringrazio in anticipo e cordiali saluti (abbia pazienza, purtroppo vivo in un condominio molto "vivace"). DEZ
I balconi sono parti comuni se costituiscono un'estensione di parti comuni attraverso le quali vi si accede. Invece si considerano di proprietà esclusiva, anche se inseriti nella facciata dell'edificio, se parte integrante dei locali di proprietà esclusiva che vi hanno accesso come prolungamento del piano. Se nei balconi di proprietà esclusiva vi sono elementi decorativi o cromatici rilevanti per il decoro architettonico della facciata, tali elementi devono essere considerati come proprietà comune. Se cade un pezzo di muratura o di intonaco da un balcone o da una terrazza di proprietà esclusiva causando danni a terzi, la responsabilità è da ripartirsi: se il pezzo caduto è di muratura o di intonaco e non è un elemento decorativo, la responsabilità è del condomino proprietario del balcone o della terrazza. Se il pezzo caduto è un elemento decorativo (come può essere un pilastrino o un frontalino) è di proprietà comune, la responsabilità è del condominio. Quindi, non potendo obbligare il condomino a rifare il balcone, le parti di esso che risultano comunque comuni dovete rifarle per tutelarvi. Il direttore dei lavori faccia comunque una lettera, che sarà conservata dall’amministratore e da lui stesso, in cui è riportato l’esito della perizia. Mi faccia sapere come continua. 

Vorrei chiedere il vostro parere circa la modifica di un impianto citofonico all'interno del condominio. Prossimamente ci sarà l'assemblea condominiale e all'ordine del giorno è stato posto anche la modifica dell'impianto citofonico prevedendo l'installazione di un videocitofono. Qualora la maggioranza votasse per l'installazione del videocitofono e io invece votassi contro in quanto a me va bene l'impianto citofonico attuale, sono obbligata a sostenere le spese per la sua installazione? Ho chiamato l'amministratore di condominio per porgli la stessa questione e lui mi ha risposto che se la maggioranza votasse a favore del videocitofono anch'io sarei obbligata a sostenere le spese in quanto si sono verificati dei furti nel condominio e il videocitofono permette di controllare meglio chi entra e chi esce. A me questa non sembra una giustificazione valida. Vorrei comunque avere un vostro parere in merito. Grazie mille. Buona giornata. RT
L'installazione di un impianto di citofoni o videocitofoni, secondo l’articolo 1136 c.c., è da considerarsi un'innovazione quindi è necessaria la maggioranza dei condomini e contemporaneamente la maggioranza di almeno due terzi (666,67) millesimi. Quindi nel caso in cui venisse approvata la delibera, lei dovrebbe contribuire alle spese nell’ugual misura degli altri condomini, a meno che il vostro regolamento condominiale non dica diversamente. 

Buongiorno, sono proprietario di un appartamento con terrazzo. A seguito di una pioggia eccezionale il terrazzo si è allagato (il tombino non è riuscito a scaricare velocemente) e si sono verificate infiltrazioni con conseguenti danni nell'appartamento sottostante. A chi spettano le spese di risarcimento all'inquilino che ha riportato i danni? Grazie e cordiali saluti PG
A lei. 

Vorrei sottoporLe il seguente quesito: nel mio condominio vi sono 12 famiglie, di cui 8 sono in possesso di box auto, mentre le altre 4 possono parcheggiare in cortile (c'è  possibilità per 4 auto); premetto che io sono un affittuario e non ho il box, alcuni giorni fa è stata effettuata l'annuale assemblea condominiale (a cui purtroppo non ero presente) dove su 12 condomini ne erano presenti 8 e nella quale è stato deciso che nessun condomino può più parcheggiare l'auto in cortile. Nel mio contratto di locazione c'è un punto dove si parla appunto di un posto auto nel cortile, e di questo ho beneficiato per più di un anno, cioè da quando faccio parte del Condominio. Premetto inoltre che questi posti auto erano a disposizione anche di chi era in possesso di box, infatti in diverse occasioni trovando tutti i posti in cortile occupati ero costretto a portar fuori l'auto. Mi chiedo è possibile ora vietarmi l'accesso ed il parcheggio in cortile? Posso fare qualcosa in merito per evitare questa ghettizzazione? La ringrazio anticipatamente per una Sua eventuale risposta. DOMENICOA 
Per realizzare parcheggi nella proprietà condominiale è necessaria la maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea e contemporaneamente la maggioranza (501) dei millesimi, purché ciò non renda inservibile all'uso o al godimento, anche di un solo condomino, di una parte dell'edificio. Questo per quanto riguarda la realizzazione e, non essendoci nulla sul caso di toglierli, penso che le stesse maggioranze possano andare bene, Però badi che lei, anche se fosse intervenuto in assemblea, essendo solo un inquilino, non avrebbe potuto votare, ma solo esprimere la sua idea. Nel caso in cui non dovesse spuntarla, potrebbe sempre cercare di farsi togliere qualcosa dal canone d’affitto, visto che nel contratto si parla di parcheggio nel cortile.