Poco prima del 2000 viene varata una legge che promette sgravi per tutti.

Forse a causa dei tanti, troppi affitti in nero, il 1 dicembre u.s. è stata votata favorevolmente del Parlamento la nuova legge di riforma della locazione.

Fino a pochi giorni fa, la locazione era basata su una parola chiave: equo canone.

Con la legge num. 392 del 1992 era stato varato questo istituto, che prevedeva un canone di locazione, il cui ammontare veniva preventivamente fissato dalla legge, in base a parametri generali come il tipo di casa, il piano dell’abitazione, la presenza dell’ascensore, lo stato di conservazione dell’edificio.

L’equo canone non poteva superare il 3,85 del valore locativo dell’immobile, calcolato anch’esso in base ai parametri suddetti.

Con la successiva legge num. 359 del 1992, si specificava che la disciplina dell’equo canone non si applicava agli immobili costruiti dopo l’11 luglio 1992, data che risultava dall’accatastamento e dalla richiesta del certificato di abitabilità.

Per gli edifici costruiti prima della suddetta data, tra il locatore (chi affitta) e il conduttore (l’affittuario) erano possibili i patti in deroga, istituiti con la legge num. 359, che derogavano la disciplina dell’equo canone nelle parti che riguardavano la cauzione, gli oneri accessori, la morosità, la determinazione del canone d’affitto che, da allora, non era più fissato dalla legge ma dalla libera contrattazione tra le due parti. Non era assolutamente suscettibile di deroga l’aumento ISTAT del canone, che restava fissato al 75%; tale aumento era proporzionato al variare del costo della vita.

Con la legge di riforma, le parti che intendono concludere un contratto di locazione hanno due possibilità: o scelgono la contrattazione libera o quella che fa riferimento a contratti tipo fissati a livello locale.

Nel primo caso, i soggetti fisseranno a loro comodo il canone d’affitto, che durerà minimo quattro anni e rinnovabile per altri quattro; in questo caso, però, nessuna delle parti favorirà di agevolazioni fiscali.

Invece, cospicui sgravi sono previsti per i soggetti che si affideranno alla contrattazione tipo, fissata dalle associazioni di categoria.

Il contratto sarà firmato per tre anni, con il possibile rinnovo per soli altri due anni, ad un canone inferiore.

Il proprietario del locale godrà di un "allettante" sgravio del 40,5%, tra riduzioni su Irpef/Irpeg e riduzioni sulle imposte di registro. Considerando che le agevolazioni finora erano state del 15%, è lampante l'importante differenza.

Gli inquilini avranno subito agevolazioni solo se avranno un reddito inferiore ai 21 milioni; altrimenti dovranno aspettare il 2000.

A livello locale potrebbero aversi anche delle modifiche in sede di Ici.

Cambia anche la disciplina degli sfratti, che saranno di competenza dei pretori e che vedranno una sospensione, da 6 mesi a 18 mesi secondo i casi, dello sfratto per tentare una rinegoziazione del contratto.

Lo sfratto potrà essere richiesto solo da chi abbia correttamente registrato il contratto e abbia pagato le tasse dovute.

Se lo sfratto è richiesto per morosità degli inquilini, il locatore è sollevato dall’onere di pagare le tasse dal giorno della convalida di sfratto fino alla sentenza del pretore.