REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E PARTI COMUNI

Due istituti importanti per convivere in armonia.

Il regolamento di condominio è obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a 10, ma nulla vieta ad un edificio meno popoloso di adottarne uno. Quando sia necessario, deve provvedervi l’assemblea condominiale; se questa non vi adempie, l’interessato può chiederne la costituzione al giudice.

Il regolamento contiene le regole circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo le tabelle millesimali e secondo i diritti di tutti i partecipanti; contiene anche le regole circa il decoro e l’amministrazione dell’edificio.

Deve essere redatto in forma scritta e accettato da tutti i condomini; l’unanimità è richiesta anche nel caso di sue eventuali modifiche.

Per quanto riguarda invece le parti comuni, secondo l’articolo 1117 del codice civile, esse sono: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari; le scale, i portoni d’ingresso, i portici, i cortili ed in genere qualunque parte dell’edificio che possa essere usata da tutti; ancora i locali della portineria e l’alloggio del portiere, la lavanderia, i locali della caldaia; infine, tutto ciò che serva all’uso e al godimento comune come gli ascensori, cisterne, fognature, canali di scarico, impianti per il gas, acqua ed energia elettrica, fino al punto di diramazione per ogni proprietà esclusiva del condominio.

In genere, il diritto di ogni condomino all’uso delle suddette cose è proporzionato ai suoi millesimi, e lo stesso non può sottrarsi al contribuire alle spese per il loro mantenimento, anche nel caso di non utilizzo: nel senso che, se anche un soggetto abita al primo piano ed è un tipo ginnico, deve pagare la sua quota per l’ascensore.

Le parti comuni non possono mai passare in proprietà ad un singolo soggetto, neanche in usucapione: dunque, anche se l’ambiente è usato solo, o prevalentemente, da un soggetto, questi non può vantare nessun diritto.

E ancora: la parte comune può essere soggetta ad innovazioni dirette al suo miglioramento, sia riguardo alla comodità sia alla estetica; ma tali innovazioni sono vietate dalla legge quando impediscano, anche ad un solo condomino, un uso equo.

Agli eventuali lavori devono proporzionalmente concorrere tutti i condomini, a meno che l’opera non possa essere usata separatamente, nel qual caso pagheranno solo coloro che ne usufruiranno; infatti, nel caso in cui la cosa sia destinata a servire i soggetti in misura diversa, la contribuzione sarà proporzionata alla quantità di uso.